 Долевое строительство с одной стороны, открывает для многих граждан перспективы приобретения собственного жилья. С другой стороны, долевое строительство – это сфера, где чаще всего происходят случаи мошенничества и обмана дольщиков. В конце декабря прошлого 2012 года, законодателями были внесены изменения в положения, касающиеся обязанностей застройщиков по совершению ряда правовых действий – в частности, застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств. Данная мера направлена на защиту интересов дольщиков и уменьшение случаев мошенничества в сфере долевого строительства. Какие способы обеспечения представлены в законе, а так же о плюсах и минусах данного нововведения, поговорим в этой статье.
Основная документация в сфере долевого строительства
Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами в данном правоотношении являются застройщик – лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома и дольщики – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие право собственности на построенное жилье. Отношения между данными сторонами строятся на договорной основе, путем заключения договора долевого строительства. Договор долевого строительства заключается сторонами только после того как застройщик:
-получит разрешение на строительство – то есть документ, выданный уполномоченным на то органом исполнительной власти, и дающий право застройщику осуществлять строительство -опубликует  проектную декларацию – то есть документы, содержащие информацию о застройщике и объекте строительства (первый договор долевого строительства может быть заключен не ранее, чем через 14 дней после опубликования проектной декларации) -осуществит государственную регистрацию права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.
Федеральный закон ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акту РФ» устанавливает обязательные требования к содержанию договора долевого строительства. В соответствии с новыми правилами, в данном договоре обязательно должен присутствовать пункт о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. Перечисленные ниже способы обеспечения, являются нововведением (в части банковского поручения – дополнением) законодателей. Рассмотрим их подробнее.
Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика
-либо поручительством банка -либо застраховав свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по соответствующему договору.
 Если застройщик выбрал поручительство банка, в качестве способа обеспечения своих обязательств, то он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях поручительства и о самом поручителе (банке). Договор поручительства с банком заключается до регистрации договора долевого участия. При этом, в качестве поручителя могут выступать не любые кредитные учреждения, а только те, которые отвечают установленным в законодательном акте, требованиям. В законопроекте подробно описывается объем ответственности поручителя, а так же устанавливается, что срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше, предусмотренного договором долевого участия, срока передачи объекта строительства дольщику. Таким образом, законодатель увеличил данный срок, по сравнению с предыдущей редакцией закона, с шести месяцев до двух лет.
Абсолютным нововведением закона является положение о страховании застройщиком своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств. Сделать это застройщик может несколькими способами: -путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков -путем заключения договора страхования со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.
Процедура по страхованию гражданской ответственности совершается застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях страхования и о способе страхования (участие в обществе взаимного страхования или страхование в страховой организации). В законодательном акте установлено, что страхование осуществляется в пользу выгодоприобретателя – дольщика, указанного в договоре долевого участия в строительстве. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед дольщиками, а страховым случаем является неисполнение застройщиком (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения. Страховой случай должен быть подтвержден документально (соответствующим судебным решением).
Договор страхования считается заключенным со дня регистрации договора долевого строительства и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. При этом, дольщик сохраняет право на получение страхового возмещения при наступлении страхового случая, в течение двух лет по истечении указанного в договоре долевого участия срока передачи ему жилого помещения.
Законодателем так же определена минимальная страховая сумма по договору страхования – в данном случае, она рассчитывается из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в конкретном субъекте РФ.
В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков в течение семи дней.
 Порядок деятельности обществ взаимного страхования регулируется Федеральным законом от 29.11.2007 №286-ФЗ «О взаимном страховании».
Как говорилось выше, взаимоотношения между застройщиком и дольщиками строится на основе заключенного ими договора долевого строительства. Заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, необходимо предоставить документ подтверждающий выбранный застройщиком способ обеспечения выполнения его обязательств (договор поручения с банком или договор страхования).
На данный момент времени, данное правило на практике пока не применяется – в силу оно должно вступить только через год, после официального опубликования соответствующего закона. Данные нововведения призваны защитить интересы дольщиков и приблизить российские правоотношения в сфере долевого строительства к мировым стандартам, где уже давно практикуется страхование ответственности застройщиков. Однако, вполне возможно, что у этого процесса могут быть и негативные стороны: в частности, увеличение стоимости жилья, обязательность страхования негативно скажется на небольших организациях застройщиков, для которых страховые выплаты будут непосильными и т.д.
Насколько эффективным будут данные нововведения в области защиты интересов дольщиков, и с какими отрицательными моментами придется столкнуться на практике и застройщикам, и участникам долевого строительства – покажет только будущая практика.
Источник: http://provincialynews.ru
|