Суть взаимоотношений дольщиков и застройщиков сводится к тому, что застройщики привлекают средства дольщиков для строительства объектов, которые впоследствии, после окончания строительства, перейдут в собственность дольщиков. При этом, между застройщиком и дольщиками заключается договор участия в долевом строительстве. О данном договоре хотелось бы рассказать немного подробнее.

Договор участия в долевом строительстве предусматривает, что застройщик, обязан построить на денежные средства дольщика объект (многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать его в собственность дольщика, а дольщик обязан принять объект. Этот договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, только после такой регистрации договор считается заключенным. Регистрация осуществляется по заявлению сторон договора – застройщика и дольщика, а так же обязательно предоставление застройщиком ряда документов – подробнее с документами можно ознакомиться в п.2 ст.25.1 ФЗ № 214.

С обязательными условиями договора можно ознакомиться в п.4 ст.4 указанного выше ФЗ №214.

После того, как строительство объекта закончено, застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома. И только потом он имеет право передать дом в собственность дольщика. Передача, как правило, оформляется передаточным актом, который подписывают стороны. После подписания передаточного акта, считается, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком.

Право собственности дольщика на построенный объект должно быть обязательно зарегистрировано. Для этого застройщик обязан направить в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (нотариально удостоверенную копию этого разрешения), не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Таким образом, если дольщиком является физическое лицо, желавшее приобрести в собственность квартиру на первичном рынке, то после совершения описанной выше процедуры, оно становится полноправным хозяином жилья. То есть, процедура приобретения квартиры в новостройке для него закончена и оформляется она так, как было описано выше. Но помимо этого, существуют и иные варианты приобретения права собственности на жилье.

Дольщик имеет право передать свои права на строящийся объект другому лицу (обычно, такая ситуация возникает тогда, когда дольщиком является юридическое лицо). То есть, дольщик, заключив договор долевого строительства с застройщиком и зарегистрировав его, имеет право уступить свои права требования по договору другому лицу. Уступка дольщиком своих прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

В том случае, если первоначальный дольщик (опять же, как правило, если он является юридическим лицом) уже подписал передаточный акт, он должен оформить построенный объект (многоквартирный дом) в свою собственность, как было описано выше. А затем, уже являясь собственником, продавать квартиры физическим лицам по договорам купли – продажи. В данном случае, приобретение физическим лицом жилья в новостройке будет оформляться точно так же как и купля – продажа квартиры на рынке вторичного жилья.

В заключении хотелось бы упомянуть о еще одном варианте приобретения квартир в новостройке. Привлекать денежные средства для строительства объектов можно не только на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ № 214 возможен выпуск эмитентом (эмитент, в рассматриваемом контексте - юридическое лицо, выпускающий ценные бумаги и несущий от своего имени обязательства по ним перед владельцами ценных бумаг) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, приобретение которых, дает право их владельцам на получение от эмитента жилых помещений. В данном случае, регулирование правоотношений осуществляется в соответствии с законодательством РФ о ценных
бумагах.

 

Какой бы способ вы не выбрали для приобретения жилья на первичном рынке – основной совет, который хотелось бы дать – обратитесь за профессиональной консультацией к юристу вашего региона. Он поможет вам определиться и с правильным выбором застройщика, и проверит всю необходимую документацию. Одним словом, если вы решились на такой важный шаг, как приобретение жилья – то не экономьте, прислушайтесь к мнению специалиста, это позволит вам избежать многих проблем.