Все свежие новости для Вас
ГЛАВНАЯ | Новости | Фото | Статьи | Блоги | Регистрация | Вход

    RSS
    важные события - для жителей регионов
       Сегодня 18.11.2017, 05:53
Поиск новостей

МЕНЮ

Новые объявления

Видео онлайн

Новости дизайна

Статистика


Онлайн всего: 12
Гостей: 12
Пользователей: 0
Главная » Статьи » Законы » Законодательство и недвижимость » Приобретение квартир в новостройках. Что нужно знать, покупая квартиры на рынке первичного жилья

Приобретение квартир в новостройках. Что нужно знать, покупая квартиры на рынке первичного жилья



Приобретение квартиры в новостройках сейчас для многих гораздо привлекательнее, чем на рынке вторичного жилья. Строительные компании предлагают привлекательные условия покупки, возможность приобретения в кредит и многое другое, что не может оставить человека, стремящего приобрести квартиру, равнодушным.

Однако, в сфере приобретения жилья на первичном рынке есть много нюансов. Попробуем разобраться в самых главных моментах, знание которых, поможет вам избежать неприятных моментов при приобретении квартиры.


Общие положения и определения, касающиеся приобретения жилья на первичном рынке


Прежде всего, необходимо сказать о том, что главным регулирующим законодательным актом в данной сфере является федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» 30.12. 2004 N 214-ФЗ. Главными действующими лицами в процессе приобретения квартир в новостройках, являются следующие субъекты:

застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке объектов (многоквартирных домов)

дольщики - участники долевого строительства, заключившие договор о долевом участии с застройщиком. По окончании строительства жильё в новостройке становится собственностью дольщиков

Если в отношении застройщика все просто, то в определении дольщиков хотелось бы уточнить, что дольщиками могут быть как непосредственно граждане – физические лица, так и юридические лица.

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вариантов приобретения квартир в новостройках, хотелось бы отметить такой момент. Выбирая застройщика, непременно проверьте пакет предоставляемой им документации. У застройщика обязательно должны быть следующие документы, которые он обязан предоставить по требованию дольщиков:

1.разрешение соответствующих органов на строительство 
2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок(земельный участок может находиться либо в собственности застройщика, либо может быть взят им в аренду или субаренду)
3.проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (подробнее о том, какие конкретно документы должны предоставляться, можно узнать из ст.ст.19-21 ФЗ №214, указанном выше)

Суть взаимоотношений дольщиков и застройщиков сводится к тому, что застройщики привлекают средства дольщиков для строительства объектов, которые впоследствии, после окончания строительства, перейдут в собственность дольщиков. При этом, между застройщиком и дольщиками заключается договор участия в долевом строительстве. О данном договоре хотелось бы рассказать немного подробнее.


Договор участия в долевом строительстве


Договор участия в долевом строительстве предусматривает, что застройщик, обязан построить на денежные средства дольщика объект (многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать его в собственность дольщика, а дольщик обязан принять объект. Этот договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, только после такой регистрации договор считается заключенным. Регистрация осуществляется по заявлению сторон договора – застройщика и дольщика, а так же обязательно предоставление застройщиком ряда документов – подробнее с документами можно ознакомиться в п.2 ст.25.1 ФЗ № 214.

С обязательными условиями договора можно ознакомиться в п.4 ст.4 указанного выше ФЗ №214.

После того, как строительство объекта закончено, застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома. И только потом он имеет право передать дом в собственность дольщика. Передача, как правило, оформляется передаточным актом, который подписывают стороны. После подписания передаточного акта, считается, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком.


Оформление дольщиком права собственности на объект (многоквартирный дом)


Право собственности дольщика на построенный объект должно быть обязательно зарегистрировано. Для этого застройщик обязан направить в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (нотариально удостоверенную копию этого разрешения), не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

В свою очередь, дольщик также обращается в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с договором долевого строительства. Так же дольщик должен предоставить в соответствующие органы передаточный акт о передаче объекта долевого строительства. На основании всех этих перечисленных документов происходит регистрация права собственности дольщика на построенное жилье. 

Таким образом, если дольщиком является физическое лицо, желавшее приобрести в собственность квартиру на первичном рынке, то после совершения описанной выше процедуры, оно становится полноправным хозяином жилья. То есть, процедура приобретения квартиры в новостройке для него закончена и оформляется она так, как было описано выше. Но помимо этого, существуют и иные варианты приобретения права собственности на жилье.


Уступка прав требования по договору долевого строительства


Дольщик имеет право передать свои права на строящийся объект другому лицу (обычно, такая ситуация возникает тогда, когда дольщиком является юридическое лицо). То есть, дольщик, заключив договор долевого строительства с застройщиком и зарегистрировав его, имеет право уступить свои права требования по договору другому лицу. Уступка дольщиком своих прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Таким образом, физическое лицо, желающее приобрести в собственность квартиру, может сделать это, получив от  дольщика уступку его прав требования. То есть, теперь уже данное физическое лицо становится дольщиком. В дальнейшем, для него, процедура оформления жилья в собственность происходит, как было описано выше. Уступка прав требований по договору так же подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 


Приобретение квартиры в новостройке по договору купли – продажи


В том случае, если первоначальный дольщик (опять же, как правило, если он является юридическим лицом) уже подписал передаточный акт, он должен оформить построенный объект (многоквартирный дом) в свою собственность, как было описано выше. А затем, уже являясь собственником, продавать квартиры физическим лицам по договорам купли – продажи. В данном случае, приобретение физическим лицом жилья в новостройке будет оформляться точно так же как и купля – продажа квартиры на рынке вторичного жилья.

В заключении хотелось бы упомянуть о еще одном варианте приобретения квартир в новостройке. Привлекать денежные средства для строительства объектов можно не только на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ № 214 возможен выпуск эмитентом (эмитент, в рассматриваемом контексте - юридическое лицо, выпускающий ценные бумаги и несущий от своего имени обязательства по ним перед владельцами ценных бумаг) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, приобретение которых, дает право их владельцам на получение от эмитента жилых помещений. В данном случае, регулирование правоотношений осуществляется в соответствии с законодательством РФ о ценных
бумагах.
 
Какой бы способ вы не выбрали для приобретения жилья на первичном рынке – основной совет, который хотелось бы дать – обратитесь за профессиональной консультацией к юристу вашего региона. Он поможет вам определиться и с правильным выбором застройщика, и проверит всю необходимую документацию. Одним словом, если вы решились на такой важный шаг, как приобретение жилья – то не экономьте, прислушайтесь к мнению специалиста, это позволит вам избежать многих проблем.



Источник: http://provincialynews.ru

26.11.2011 Законодательство и недвижимость W
Просмотров: 21460 | Комментарии: 2 | Теги: Жилье, договор, долевое строительство, Недвижимость, новостройки

Статьи по теме Законы - Законодательство и недвижимость:
   
Ваш комментарий к статье «Приобретение квартир в новостройках. Что нужно знать, покупая квартиры на рынке первичного жилья»
Всего комментариев: 2
avatar
2
Очень полезная и актуальная статья, мы сейчас как раз собираемся брать апартаменты в стиле лофт от застройщика Docklands, не устояли перед видами с Васильевского острова)
avatar
1
Спасибо за подробную статью. Как раз планируем покупку квартиры в новом доме, нашли отличный вариант на spbhomes.ru, там большой выбор предложений, есть и бюджетные, и подороже, так что легко самостоятельно что-то подобрать. Теперь изучаем некоторые нюансы, чтобы быть в курсе как это все происходит
avatar
НОВОСТИ ФОТОСТАТЬИ ДЕНЬГИКРЕДИТЫБЛОГИНЕДВИЖИМОСТЬ ДОГОВОРЫЗАКОНЫ ГЛАВНАЯ