О проблемах обманутых дольщиков на протяжении многих лет говорилось во всех СМИ. Множество недобросовестных застройщиков обогатилось, присваивая себе средства, внесенные людьми в соответствии с договорами участия в долевом строительстве (ДДУ). Чтобы исправить эту ситуацию, законодателями были разработаны поправки в ряд законов. Теперь все, решившие купить квартиру на рынке первичного жилья, будут передавать деньги не застройщику, а вносить их на счет в банке. До момента сдачи объекта строительства, застройщик не будет иметь к ним доступа и получит средства только после полного выполнения своих обязательств (постройки дома). Так деньги дольщиков будут защищены финансовой организацией. Такие банковские счета называются эскроу. Их открытие, а также некоторые иные моменты нововведений в правовые нормы о долевом строительстве, имеют свои тонкости, о которых будет рассказано далее.
Хотя новые правила приняты, они периодически продолжают корректироваться и дополняться. На сегодняшний день существует в открытом доступе проект об исключениях для застройщиков, т.е. о тех случаях, когда использование банка-посредника будет не нужно. По общему правилу, все ДДУ зарегистрированные после 01.07.2019 г (времени вступления в силу нового закона) должны содержать условие об использовании эскроу счетов. Исключения могут быть сделаны лишь для случаев, когда:
-степень готовности проекта стройки не менее 30% и по долевому договору реализовано не менее 10% от всей жилой и нежилой площади
-вопрос сопряжен со сносом аварийного жилья. Степень его готовности будет определяться с учетом понижающего коэффициента. Специальные коэффициенты установлены и для других случаев: при строительстве объектов инфраструктуры по договорам с органами власти, а также для застройщиков – системообразующих организаций.
-деньги привлекаются для завершения строительства домов, если предыдущие застройщики обанкротились, а дольщики признаны обманутыми и включены в соответствующий реестр.
-речь идет о строительстве в области реновации жилья в столице.
Кроме этих проектных положений уже сейчас законодательно закреплено правило, что если застройщик заключает новые договоры в период между получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет, применять эскроу не нужно. Но это касается лишь организаций, получивших разрешение на строительство после июля 2018г.
Данный перечень не является исчерпывающим. Вполне возможно, что список случаев, когда застройщики смогут не включать в ДДУ пункт об эскроу, будет расширен. Окончательное его утверждение ожидается к 1 июля 2019 г. Поэтому всем, решившим приобрести жилье на первичном рынке после указанной даты, следует знать, что его строящаяся квартира может не попадать под правила об обязательном перечислении денег на счет банка. А значит, для таких сделок по-прежнему будут действовать положения о прямой оплате застройщику.
Все остальные, заключая ДДУ с застройщиком, будут вносить деньги на специальный счет (эскроу) в банке. Делать это можно частями (в рассрочку) или внося всю сумму целиком сразу – исходя из условий договора. При покупке квартиры в ипотеку, деньги со счета банка, где оформлялась ипотека, поступают на счет банка – владельца эскроу (по выбору дольщика, брать ипотеку и открывать счет эскроу можно как в одном, так и в разных финансовых учреждениях). То есть порядок оплаты для дольщиков не меняется; изменено лишь лицо, которому будут переданы деньги.
Для того, чтобы застройщик смог получить данные средства, он должен ввести возводимый им дом в эксплуатацию и оформить хотя бы одно право собственности на жилье. Только после этого банк откроет ему доступ к финансам дольщиков. Если же застройщик не выполнил в установленные соглашением сроки свои обязательства по постройке и сдаче дома, или иным образом нарушил правила, банк возвращает дольщику деньги с его счета (возврат денег возможен как в безусловном, так и в судебном порядке – для разных случаев).
Помимо гарантии со стороны кредитного учреждения, что средства дольщиков не будут растрачены недобросовестным застройщиком, свою лепту вносит и государство в страхование взносов приобретателей жилья. Все счета эскроу страхуются государством на 10 млн.руб. Если уже не застройщик, а финансовое учреждение не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиком, деньги будут возвращаться государством, но в сумме не более указанных 10 млн. руб.
Поскольку основная функция по сохранению взносов дольщиков теперь ложится на банки, ЦБ РФ определило чуть более полусотни кредитных учреждений, которые смогут открывать счета эскроу. Это проверенные, надежные учреждения; предполагается, что в перспективе их список будет расширен. Но выбирать банк будут не дольщики, а застройщик. Связано это с тем, что средства на постройку домов застройщик будет теперь брать не непосредственно у покупателей квартир, а в финансовом учреждении. Поэтому банк, где будет кредитоваться застройщик, и где будут храниться на счетах средства дольщиков, должен быть одним и тем же.
Данное правило, по мнению законодателей – в перспективе станет еще одним плюсом для покупателей жилья. Предполагается, что внесенные на счет эскроу средства будут запущены банками в оборот, а полученные от этого процесса доходы помогут снизить процент, под который застройщику выдавался кредит на строительство дома. И раз застройщику придется меньше платить банку, то он понизит цену на продаваемое жилье. Что, в свою очередь будет выгодно дольщикам. Либо указанный доход от использования средств дольщиков будет направляться на понижение ипотечной ставки (если дольщик приобретал жилье в ипотеку, которую получил в том же банке, где открыт его эскроу). Пока что обе этих возможности – лишь проект, который должен быть реализован в жизнь.
Но у данного момента есть и свои минусы. Первый – кто-то должен контролировать деятельность банков в сфере оборота средств дольщиков, чтобы такое использование было исключительно добросовестным. Пока такой структуры нет.
Второе: не все компании-застройщики смогут воспользоваться банковским кредитованием для своей деятельности, в силу высокого процента по кредиту. А значит организации, не имеющие собственных средств для начала строительства, а также те, кто не сможет «осилить» финансирование банка (под проценты), вынуждены будут уйти с рынка застройщиков.
Неудобным считают застройщики и невозможность перебрасывания средств дольщиков с одного объекта на другой – что было возможно ранее, и что делало строительную деятельность более гибкой и подстраивающейся под изменяющиеся обстоятельства.
Кроме того в законодательстве не определен порядок доступа застройщиков к средствам дольщиков, после выполнения ими своих обязательств: средства будут передавать сразу в полном объеме или застройщикам предоставят право получать финансирование частями. Последнее удобнее, но тогда «под удар» вновь попадают дольщики: если застройщик все же не выполнит свои обязательства, банк не сможет в полном объеме возместить дольщикам их затраты – ведь часть денег уже передана застройщику.
Доработки в этом направлении уже идут. В конце марта 2019 г. на рассмотрение законодателей были внесены три проекта, направленных на защиту интересов участников строительства:
-запрещающий повышать более чем на 1% выше ключевой ставки ЦБ РФ, ставку по кредитованию для застройщика – банки не смогут необоснованно повышать проценты по займам для строительных организаций
-застройщикам все же хотят позволить получать деньги дольщиков, по мере завершения строительства. Как будут при этом защищаться интересы дольщиков, с учетом сказанного выше, пока не понятно.
-еще одна поправка защищает интересы дольщиков-предпринимателей, вложившихся в покупку нежилых помещений. В этом случае, при банкротстве застройщика, предлагается осуществлять пострадавшей стороне возмещение денежных средств в полном объеме, а не так как было ранее, только на помещения площадью не более 7 кв.м.
Уже сейчас ясно, что после вступления в силу закон еще будет дорабатываться. Несмотря на все минусы, хочется надеяться, что
он все же поможет решить проблему с обманутыми дольщиками, без ущерба для интересов застройщиков.
Переход на новые правила внесения денег дольщиками на банковские счета будет осуществляться постепенно, в каждом регионе – с учетом местных особенностей. Следить за данным процессом рекомендуется, ориентируясь, в том числе, и на региональные источники правовой информации.