 Приобретение квартиры предполагает тщательную подготовку обеими сторонами сделки документов, необходимых для её совершения, наличие которых позволяет признать совершенную сделку законной. Очень важное значение, для совершения купли – продажи квартиры, имеют сведения о лицах, обладающих теми или иными правами в отношении продаваемой квартиры.
Для того, чтобы избежать проблем при свершении сделки, покупатель обязательно должен поинтересоваться у продавца, кто, кроме последнего, зарегистрирован в квартире, а так же имеются ли на квартиру какие-либо права у третьих лиц. В свою очередь продавец, в случае если собственником (сособственником) квартиры является несовершеннолетний, обязан заранее озаботиться получением разрешения на сделку от органов опеки и попечительства, если хочет, чтобы сделка была признана действительной и совершилась как можно быстрее. Кроме того, продавец обязан уведомить покупателя обо всех лицах, имеющих права пользования данным жильем. Рассмотрим перечисленные случаи более подробно.
Продажа и приобретение и квартиры собственником (сособственником) которой является несовершеннолетнее лицо
Поскольку несовершеннолетние являются одной из категорий граждан, реализация и соблюдение прав которых зависит от других лиц (их родителей, опекунов и т.д.), законом установлены дополнительные способы защиты их интересов. Так, если вы решили приобрести квартиру, собственником которой является несовершеннолетний (либо, он может являться собственником части квартиры), то продавец жилья обязан предоставить вам разрешение органов опеки и попечительства на совершение данной сделки.
Таким образом, законом устанавливается защита интересов несовершеннолетних лиц от возможного неправомерного посягательства на их право собственности на жилье. Поскольку у несовершеннолетнего лица, в соответствии с законом, имеется право на сохранение жилой площади, при продаже родителями (опекунами, усыновителями и т.д.) квартиры, собственником (сособственником) которой является ребенок, родителям необходимо заранее получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Данные органы дают разрешение на продажу такой квартиры только в том случае, если родители представят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другим жильем.
Таким образом, получение разрешения от органов опеки и попечительства – процедура одинаково важная как для продавца, так и для покупателя, поскольку без данного документа совершенная купля – продажа квартиры со стопроцентной вероятностью будет признана недействительной.
Предоставить документы, подтверждающие обеспечение ребенка другой жилплощадью – это обязанность родителей несовершеннолетнего. При этом нужно учитывать, что органы опеки и попечительства дадут разрешение на сделку только в том случае, если площадь предоставляемого жилья и доля в нем ребенка будет равноценной или большей, чем та, что принадлежала ребенку в продаваемой квартире. Главный принцип при заключении данной сделки состоит в том, что при совершении купли – продажи жилья, ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой.
Однако из данного правила есть и исключения. Так, например, если у несовершеннолетнего, кроме отчуждаемой квартиры, есть еще жилье в собственности, либо он получил еще квартиру в дар, по завещанию или по наследству – в этих случаях, органы опеки и попечительства могут дать разрешение на отчуждение квартиры и без предъявления документов, подтверждающих обязательное предоставление другой жилплощади ребенку. В данной ситуации родители могут продать квартиру, выделить несовершеннолетнему его долю в денежном эквиваленте и положить её на вклад до достижения ребенком совершеннолетия. Впрочем, впоследствии эти деньги могут быть сняты и до достижения ребенком совершеннолетия, но в данном случае, также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
В случаях приобретения квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние лица, следует различать два важных момента: если несовершеннолетний является собственником квартиры (доли квартиры) – то согласие органов опеки и попечительства необходимо. А если несовершеннолетний в продаваемой квартире просто прописан, то такое разрешение не требуется – в этой ситуации в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением прекращается при переходе права собственности на квартиру к покупателю.
И последний момент, о котором следует помнить, в первую очередь продавцу квартиры, собственником (сособственником) которой является несовершеннолетний. Срок рассмотрения документов и выдача разрешения органами опеки и попечительства – один месяц. Возможно его сокращение и до 1-2 недель, если в рассматриваемой ситуации все просто и ясно. Но, порой, в сложных случаях, выдача разрешения может затянуться на довольно длительное время. Поэтому, если вы решили продать квартиру, а ваш ребенок является её собственником (собственником её части), то постарайтесь, как можно раньше обратиться в органы опеки и попечительства за получением соответствующих документов. Так вы сможете значительно сэкономить и свое время, и время покупателя квартиры при совершении сделки.
Помимо рассмотренных выше моментов, касающихся купли – продажи квартиры, в которой зарегистрирован (является собственником/сособственником) несовершеннолетний, существует еще одна категория лиц, которые, хотя и не имеют права собственности на продаваемое жилье, но даже после его продажи, сохраняют право пользования квартирой.
Законодательно установлено, что продавец обязан поставить в известность покупателя о гражданах, которые и после продажи вправе пользоваться квартирой – это правило является существенным условием договора купли – продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если эти лица не указаны в договоре, он считается незаключенным, поэтому покупатель вправе возвратить купленное жилье продавцу и вернуть свои деньги, выплаченные за квартиру, обратно – но для этого покупателю придется обратиться с исковым заявлением в суд. Можно постараться избежать такой ситуации: для этого покупатель может до заключения договора самостоятельно получить некоторую информацию об указанных лицах, обратившись в Управление Росреестра.
Лица, сохраняющие право пользования квартирой после её продажи
Кто же сохраняет в силу закона право пользования квартирой после её продажи? Самая многочисленная группа – это лица, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации. В момент приватизации квартиры в ней, помимо лица, приватизировавшего жилье, могли быть зарегистрированы и другие лица. Данные лица по тем или иным причинам не захотели или не смогли (например, если ранее участвовали в приватизации) участвовать в процессе приватизации данной квартиры, но дали свое согласие на приватизацию лицу, впоследствии решившему продать жилье (продавцу).
По закону, данные граждане сохраняют право пользоваться жилым помещением и после продажи квартиры. Самым важным моментом, о котором следует знать обеим сторонам, решившим заключить договор купли – продажи квартиры, является то, что выписать таких лиц из квартиры не может даже суд. Покупатель жилья обязательно должен быть поставлен в известность о данных гражданах до заключения договора купли – продажи.
С двумя следующими категориями граждан, сохраняющих право пользования квартирой после её продажи, покупатели сталкиваются гораздо реже, но, тем не менее, не упомянуть о них нельзя.
Первая группа граждан – это лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа. Завещательный отказ – это обязанность наследников (по закону или по завещанию) исполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. То есть, на продавца квартиры, как на наследника, может быть возложена обязанность предоставить отказополучателю право пользования продаваемой квартирой (или её частью). Завещательный отказ может устанавливаться на определенный срок (тогда, по истечении указанного срока, отказополучатель теряет право пользования квартирой/её частью); либо на время жизни отказополучателя.
Приобретение квартиры с отказополучателем, имеющим право пользования жильем, скорее всего, заинтересует покупателя квартиры только в том случае, если завещательный отказ установлен на определенное время, которое скоро должно закончиться. Впрочем, в отличие от предыдущей ситуации отказополучателя все же можно выписать из квартиры – либо тем или иным образом договорившись с ним, либо через суд (в том случае, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение).
Последней категорией граждан являются получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. В данном случае, в договоре пожизненного содержания с иждивением должно быть указано, что получатель ренты проживает в переданной по договору квартире. В этой ситуации, выписать получателя ренты из квартиры через суд так же, как и в первом случае, не получится. Вариантом может быть договор с получателем ренты, о том, что он добровольно выпишется из квартиры (как и договор пожизненного содержания с иждивением, который заверяется нотариально и подлежит государственной регистрации, этот договор можно оформить так же).
Приобретение квартиры – это процесс, в котором есть множество нюансов. Учесть большинство из них подчас бывает сложно как покупателю, так и продавцу. Чтобы оградить себя от всевозможных рисков, сопровождающих куплю – продажу квартиры, все же лучше всего обратиться за консультацией к юристу или в риэлтерскую фирму.
Источник: http://provincialynews.ru
|