 Аренда жилого помещения, как и любой другой вид правоотношений между гражданами (особенно правоотношений, связанных с недвижимостью), должны оформлять на основе договора. Гражданское законодательство предоставляет гражданам такую возможность, путем составления договора найма. Далее в этой статье мы поговорим о том, какие основные положения должны быть указаны в таком договоре, о форме и порядке заключения договора аренды (найма) жилого помещения, а так же рассмотрим некоторые другие вопросы, наиболее часто возникающие, в связи с наймом жилья.
Форма договора найма жилого помещения. Порядок заключения
Хотелось бы отметить, что договор аренды жилого помещения (хотя правильнее его называть договором найма) в целом регулируется нормами, касающимися найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ – посвящена социальному найму) и, в некоторых случаях, нормами, касающимися аренды (глава 35 ГК РФ). Можно сказать, что специальных правил, разработанных именно для найма жилого помещения у собственника квартиры (физического или юридического лица) иными лицами, в законодательстве нет. Однако, опираясь на вышеуказанные нормы, можно вывести основные правила, которыми следует руководствоваться, при заключении договора аренды жилого помещения.
Итак, мы будем говорить о варианте аренды жилого помещения, когда обеими сторонами в правоотношении выступают физические лица – собственник квартиры (наймодатель) и тот, кто арендует данное жилье (наниматель). Можно отметить, что на стороне наймодателя могут выступать и юридические лица, но в данной статье мы будем говорить лишь о физических лицах, поскольку, договор аренды квартиры именно с таким составом сторон, встречается, на сегодняшний день, наиболее часто – по сути, существенных отличий, от случая, когда наймодатель – юридическое лицо, нет.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Это обязательное условие, несоблюдение которого влечет недействительность соглашения, обязательного нотариального удостоверения данный договор не требует – все зависит, в этом случае, от желания сторон. При этом, очень важно уяснить один момент. Как правило, в обиходе мы говорим об аренде квартиры и о найме квартиры как о равнозначных вещах. Однако, в правовом аспекте, это понятия разные, и требования, предъявляемые к формам договоров так же разные. Так, если в заголовке договора стоит указание, что это «договор найма», то он всегда заключается сторонами в простой письменной форме (по желанию – в нотариальной). Максимальный срок, на который заключается такой договор, равен 5 годам. В том же случае, если в заголовке указано, что это «договор аренды жилого помещения», могут возникнуть определенные сложности, поскольку договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации. В итоге, чтобы избежать в дальнейшем споров о том, как же правильно должен быть оформлен данный договор, лучше всего изначально указать, что заключен договор найма жилого помещения.
 Вторым важным документом, после, непосредственно самого договора найма, является акт сдачи-приемки помещения. Этот документ так же чрезвычайно важен, поскольку в нем оговаривается и закрепляется подписями сторон состояние помещения при передаче его нанимателю. Данный документ является неотъемлемой частью договора. До его подписания, наниматель должен внимательно осмотреть арендуемую квартиру, чтобы, в случае необходимости, отразить в акте все недостатки, переданного ему помещения. Если это не будет сделано, то впоследствии, наниматель не вправе будет предъявлять претензии наймодателю по поводу того, что квартира была передана с недостатками. В свою очередь, наймодатель так же не сможет утверждать, что состояние квартиры ухудшено нанимателем, если недостатки, на которые он будет ссылать, уже указаны в акте при передаче квартиры. С даты подписания акта приема-передачи, ответственность за квартиру переходит на нанимателя. Аналогичный акт приема-передачи должен составляться и при прекращении действия договора найма.
Перед тем, как заключать договор, нанимателю квартиры желательно ознакомиться с документами собственника на данную квартиру. Обращать внимание следует на то: кто является собственником (собственниками) жилья по предъявленным документам, а так же, кто зарегистрирован на данной жилплощади. Если собственников несколько, потребуется согласие их всех на заключение договора. Так же, важно обратить внимание на то, не является ли сдаваемая квартира предметом залога (например, залога в банке). Заложенные в кредитных учреждениях квартиры могут сдаваться по найму, только с согласия залогодержателя (банка) – это так же нужно учитывать, при ознакомлении с документами на квартиру.
Помимо акта приема-передачи, к договору желательно приложить копии паспортов наймодателя и нанимателя, а так же доверенности, выданные наймодателю остальными собственниками на право распоряжения квартирой (если они лично не дают согласие на заключение договора).
Содержание договора найма жилого помещения
Теперь обратимся непосредственно к содержанию самого договора найма. Большая часть положений данного договора определяется по соглашению сторон. Однако, некоторые моменты обязательно следует оговорить в договоре. Итак, в договоре найма жилого помещения стороны должны указать:
-жилое помещение, сдаваемое в наем. Сдаваемая в наем квартира, должна быть подробно описана (адрес, этаж, количество комнат и т.д.), чтобы впоследствии не возникло споров по поводу того, какое именно жилье было сдано.
 -срок, на который заключается договор. Как уже говорилось выше, максимальный срок равен 5 годам. По истечении данного срока действует правило о преимущественном праве нанимателя на дальнейшее заключение договора. Это значит, что наймодатель должен в первую очередь предложить нанимателю заключить новый договор найма. И только если тот откажется, заключать договор с иным лицом. Несоблюдение этого правила, влечет обязанность наймодателя возместить нанимателю причиненные ему убытки.
-порядок уплаты нанимателем арендной платы – размер, срок и способ внесения денежных средств за пользование квартирой. Кроме того, необходимо, чтобы в последствие, каждый факт платежа был зафиксирован – например, соответствующей распиской. Так же, желательно в договоре установить случаи изменения размера платы, поскольку, в соответствии с законом, условие об изменении размера платы определяется соглашением сторон, и по общим правилам об аренде, изменять плату можно не чаще чем один раз в год. Однако, опять же по соглашению сторон, данное правило может быть изменено и стороны могут прописать свои условия и порядок, при которых будет производиться изменение размера платы.
Так же, чрезвычайно важно оговорить моменты, касающиеся оплаты коммунальных платежей – кто должен оплачивать данные счета – наниматель или наймодатель. Если выбран последний вариант, то в договоре следует сделать указание на то, что сумма коммунальных платежей внесена в размер платы за нанимаемое жилье. Так же, хотелось бы отметить, что при рассматриваемом в данной статье варианте найма квартиры, не существует каких-либо минимальных или максимальных ставок арендной платы – данная величина устанавливается исключительно по соглашению сторон.
-капитальный и текущий ремонт помещения. В соответствии с законом, текущий ремонт должен осуществлять наниматель помещения, а вот капитальный – наймодатель. Однако, договором данные правила могут изменяться, то есть, стороны могут договориться самостоятельно о том, кто должен осуществлять капитальный, а кто текущий ремонт. При этом, достигнутые договоренности (даже если они аналогичны положениям, указанным в законе) необходимо отразить в договоре. Нанимателю жилья не лишним будет знать, что если наймодатель не выполнит свои обязанности по капитальному ремонту, наниматель вправе произвести ремонт самостоятельно, с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя. Касаясь вопроса ремонта, при составлении договора, важно помнить, что переоборудование (реконструкция, переустройство) помещения, если оно существенно изменяет условия пользования квартирой, без согласия нанимателя не допускается.
-положения о членах семьи нанимателя (проживающих вместе с ним лиц). Договор найма заключается только с одним лицом – с нанимателем. При этом, наниматель может проживать в квартире один, а может вместе со своей семьей. Прежде всего, граждане, совместно проживающие с нанимателем, должны быть перечислены в договоре, с указанием их паспортных данных. Кроме того, в договоре следует указать один из вариантов: ---либо, ответственность за действия по использованию жилого помещения проживающих с нанимателем лиц, перед наймодателем несет только наниматель ---либо, отдельно должны оговариваться обязанности и ответственность перед наймодателем по использованию жилого помещения лиц, проживающих с нанимателем
 Кроме того, сам наниматель может заключить с каждым из проживающих с ним лиц, дополнительные договоры об их правах, обязанностях и ответственности за пользование квартирой – о достигнутых договоренностях наймодатель должен быть поставлен в известность, а соответствующие документы-соглашения становятся обязательными приложениями основного договора найма.
-положения об иных собственниках арендуемой квартиры. Сдаваемая по договору найма квартира может принадлежать не одному собственнику, а нескольким (в долях), либо в данной квартире могут быть зарегистрированы другие лица. В связи с этим, при заключении договора найма, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в помещении лиц. Кроме того, каждый собственник должен дать свое письменное согласие на заключение договора найма (данное согласие может прописываться в самом договоре; подписи собственников и их реквизиты в договоре найма обязательны).
-положения о досрочном расторжении договора. Как правило, досрочное расторжение договора возможно в судебном порядке. Однако, стороны могут и должны самостоятельно определить в договоре случаи, когда он будет расторгнут. Особенно это важно сделать наймодателю квартиры – он может потребовать указать в договоре, что досрочное расторжение возможно в случае недобросовестного использования нанимателем жилья (порча помещения), нарушения общественного порядка и правил общежития, нарушения основных пунктов договора, систематической просрочки платежей и т.д. Так же, целесообразно прописать меру ответственности виновного лица (размер возмещаемого ущерба), если такой ущерб был причинен имуществу наймодателя.
Таковы основные правила, о которых следует помнить, решаясь на заключение договора найма жилого помещения. Обеим сторонам правоотношения следует внимательно относиться к составлению договора (даже если сделка осуществляется через специализированные агентства), и при необходимости дополнительно консультироваться по интересующим вопросам у юриста. Это значительно снизит риск возникновения проблем в будущем.
Источник: http://provincialynews.ru
|