 Аренда жилья с последующим выкупом квартиры у собственника, является достаточно редким видом соглашения, применяемого в правоотношениях по поводу распоряжения недвижимостью. Как правило, данный договор более часто можно встретить при заключении соглашений между крупными предприятиями, либо когда одной из сторон-участниц выступают государственные (муниципальные) органы власти. Что касается заключения данного договора между гражданами, то применяется такое соглашение редко, в силу сложности его составления, поскольку при его написании следует учесть большое количество нюансов, касающихся как аренды, так и купли-продажи. Тем не менее, данный договор имеет место существовать, как разновидность договора аренды. И о некоторых его особенностях, а так же, об основных положениях данного договора, мы поговорим дальше.
Особенности аренды жилья с последующим выкупом
Как правило, любой разговор о том или ином виде договорных отношений, начинается с определения конкретного договора – с указания на то, кто выступает сторонами в данном правоотношении, каков предмет данного соглашения и т.д. В отношении договора аренды жилья с его последующим выкупом, четкого определения дать нельзя, не дает определения такому виду договора и законодательство, поскольку уже из самого определения становится понятно, что данный договор – это сочетание соглашений об аренде и о купле-продаже. Можно сказать, что этот договор очень близок по своей сути к договору лизинга, однако, сфера применения последнего несколько иная (промышленность, оборудование, предпринимательская деятельность), и положений, специально разработанных для оборота подобным образом жилых помещений, нет. Кроме того, много общего есть между договором аренды с последующим выкупом и куплей-продажей жилья в рассрочку. Однако, срок действия второго договора меньше по времени, а размер периодических платежей больше.
 Поэтому, заключая договор об аренде с последующим выкупом, стороны должны внимательным образом прорабатывать в своем соглашении как законодательные нормы, касающиеся аренды, так и нормы, касающиеся купли-продажи, что представляется весьма сложным. Кроме того, в предыдущих статьях уже были рассмотрены вопросы, касающиеся как найма жилого помещения, так и аренды нежилого помещения и были указаны особенности данных видов договоров. При этом разъяснялось, что четких норм, касающихся найма жилого помещения (а это должен быть именно договор найма, а не аренды) в законодательстве нет, и при заключении соглашения относительно найма жилой квартиры, стороны, обычно, руководствуются статьями Гражданского кодекса, касающимися вопросов социального найма. Таким образом, составляя договор аренды с последующим выкупом, необходимо будет совмещать не только нормы гражданского законодательства, относящиеся к аренде и купле-продаже, но и нормы, касающиеся найма жилого помещения.
Учитывая все сказанное выше, можно говорить о том что:
-во-первых, составить данный договор самостоятельно стороны вряд ли смогут, поэтому избежать обращения за помощью к специалисту не удастся
-во-вторых, в связи с отсутствием в законе четкой регламентации данного договора, лучше всего применять его в том случае, если стороны соглашения находятся в доверительных (возможно, родственных) отношениях. В такой ситуации, договор аренды с последующим выкупом, будет носить по большей части формальный характер. Кроме того, доверительных характер отношения сторон, увеличивает вероятность мирного урегулирования (без судебного вмешательства) возникающих споров.
-одним из самых сложных моментов данного договора является вопрос о цене – арендной плате (выкупной цене квартиры). Как правило, цена на квартиры, продаваемые по такому договору аренды, выше, так как наймодатель (продавец) завышением цены пытается снизить свои риски – впоследствии, рыночная стоимость жилья может увеличиться и сделка окажется ему не выгодной. Поскольку данный договор заключается на достаточно длительный срок (обычно, от 1 года до 5 лет), за это время цены на недвижимость могут измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. В связи с этим, чрезвычайно важно самостоятельно определить порядок индексации цены в договоре, с учетом изменения цен на недвижимость. Отсюда следует вывод о том, что данный договор будет более жизнеспособным в регионах, отличающихся стабильностью цен на рынке недвижимости.
 Несмотря на все сказанное выше, договор аренды с последующим выкупом может быть привлекателен тем, что по сути дела он позволяет лицу пользоваться квартирой, постепенно выплачивая её стоимость без процентов. Это дает данному договору преимущество по сравнению с обычным кредитованием банком под покупку жилья. Однако, арендатору в данном случае нельзя забывать, что собственником жилья он станет только после выплаты всей суммы стоимости квартиры – до прекращения договора аренды он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае расторжения договора по тем или иным причинам, уплаченные по договору суммы не возвращаются, поскольку они приравниваются к арендной плате, которая не подлежит возмещению.
От рассмотрения особенностей данного договора, перейдем теперь к исследованию основных его положений, которые непременно должны быть отражены в соглашении сторон.
Основные положения договора аренды с последующим выкупом
Итак, в наименовании данного договора должно быть указано, что это именно договор аренды жилого помещения с последующим выкупом. Договоры аренды на срок свыше 1 года заключаются в простой письменной форме, в такой же форме заключается и договор найма квартиры. Однако, необходимо учитывать, что поскольку такое соглашение в последствие предполагает переход права собственности от одного лица к другому, то есть содержит элементы договора купли-продажи, сам переход права собственности подлежит государственной регистрации. Исходя из этого, следует, что изначально договор совершается в письменной форме, а затем, регистрируется вместе с переходом права собственности от наймодателя к нанимателю (начинают действовать правила договора купли-продажи).
Исходя из этого, в договоре аренды с последующим выкупом чрезвычайно важно указать следующие положения:
-четкое и полное описание сдаваемой в аренду недвижимости (указание адреса, площади, количества комнат и т.д.). Поскольку в дальнейшем жилое помещение перейдет в собственность нанимателя, целесообразным является приложить к договору техническую документацию на квартиру, а так же, копии правоустанавливающих документов. Нанимателю чрезвычайно важно убедиться, не находится ли квартира в залоге, под арестом, не обременена ли иными обязательствами и т.д.. При этом важно понимать, что поскольку право собственности на жилье перейдет к нанимателю только по истечении действия договора аренды (и выплаты им выкупной цены), за этот срок квартира может быть заложена, либо обременена иным образом, что сделает невозможным переход права собственности. В этом заключается один из рисков данной сделки. В дальнейшем, для регистрации перехода права собственности на жилье к нанимателю, необходим будет сбор дополнительных документов (копии финансово-лицевых счетов, выписка из домовой книги и т.д.). Так же, неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи, в котором отражается состояние квартиры на момент передачи её в пользование нанимателю. Данным актом фиксируется момент передачи жилья арендатору.
-момент перехода права собственности от наймодателя (арендодателя) к нанимателю (арендатору). Этим моментом может быть либо прекращение действие договора (как правило, он заключается на срок до 5 лет), либо до истечения действия договора – момент выплаты всей выкупной суммы жилья. При этом, сам переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.
 -выкупная сумма и цена жилья. Без указания на цену жилья, договор не будет считаться заключенным.
-срок, на который заключается договор
-сроки и порядок оплаты (размер периодических платежей). Это так же одно из важнейших положений договора. О порядке оплаты уже говорилось выше и указывалось, что сторонам очень важно договориться о том, как будет меняться оплата в случае изменения цен на рынке жилья – ведь договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. Стороны могут указать, что конечная сумма выплат не будет изменяться, вне зависимости от колебаний цен на рынке жилья. Если данное положение изначально не оговаривается сторонами в договоре, в дальнейшем они могут либо составить дополнительное соглашение об индексации цен, либо спор разрешается в судебном порядке. Так же, желательно все расчеты по оплате производить через отделения банка (счета для оплаты указываются в договоре), чтобы иметь документальное подтверждение осуществления платежей.
-положения, касающиеся порядка аренды помещения. Поскольку, данный договор, это в первую очередь договор аренды, он должен содержать в себе все основные моменты, касающиеся порядка аренды жилья: вопросы об уплаты коммунальных платежей, о проведении капитального и текущего ремонтов и иные положения, по усмотрению сторон (в договор найма квартиры, стороны могут включать любые важные для них пункты, по соглашению).
-положения об ответственности сторон, уклоняющихся от регистрации перехода права собственности. Итогом данной сделки является переход права собственности на жилье от наймодателя к нанимателю. По прошествии времени, с момента заключения договора аренды с последующим выкупом, положение сторон может измениться и одна из них может отказаться от завершения сделки. В связи с этим, целесообразно разработать и включить в содержание договора пункты об ответственности сторон на этот случай.
Таким образом, из всего сказанного выше, можно сделать вывод о том, что договор аренды жилья с последующим выкупом сопряжен с большим числом рисков для обеих сторон правоотношения. Вероятно, именно поэтому, а так же, в связи с отсутствием четкой законодательной регламентации, как в отношении содержания, так и процедуры заключения данного договора, на практике он применяется достаточно редко.
Источник: http://provincialynews.ru
|