 Уплата налогов при сдаче квартиры по договору найма – это обязательное действие, которое должны совершать все собственники квартир, сдающие свое жилье в наем. Поскольку действия, связанные со сдачей жилья в наем преследуют своей целью извлечение прибыли от такой деятельности, каждый собственник сдаваемого жилья должен понимать, что полученные им доходы становятся объектом налогообложения. Кроме того, в последнее время планомерно проводится политика выявления граждан, уклоняющихся от уплаты налога на доход, полученный от сдачи жилья. С этой целью, граждан просят сообщать в налоговые органы о лицах, уклоняющихся от уплаты соответствующих платежей. Необходимо заметить, что уклонение от уплаты налогов грозит нарушителю закона выплатой крупного денежного штрафа, а кроме того, оплаты всей суммы налога и пени. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует заранее определиться с тем, какие налоги придется заплатить. Об этом и поговорим дальше.
Основания уплаты налогов. Уплата налога физическими лицами
В данной статье мы будем говорить об уплате налога в случае сдачи квартиры (жилого помещения) по договору найма (аренды). Чаще всего, обеими сторонами в данном правоотношении выступают физические лица – собственник квартиры и наниматель. Помимо этого, нельзя не упомянуть и о том, что в качестве стороны, сдающей жилье в наем могут выступать и иные лица, например, ИП. Аналогично, нанимателем в данном правоотношении может быть как физическое, так и юридическое лицо. Виды уплачиваемых налогов, в зависимости от того, кто выступает наймодателем, будут разными. При этом, вне зависимости от того, кто выступает на стороне собственника жилья, основанием для уплаты налога является заключенный договор найма (аренды). Многие граждане, для того, чтобы избежать уплаты налогов, не стремятся заключать соответствующий договор. Однако, следует понимать, что итогом такого поведения станет неопределенность прав и обязанностей обеих сторон правоотношения. А, следовательно, невозможность доказать, что одна из сторон нарушает установленные договоренности. Устная договоренность о сдаче квартиры не является правомерной, и может повлечь для обеих сторон крайне негативные последствия.
 Разговор об уплате налогов от сдачи квартиры в наем начнем со случая, когда собственником жилья выступает физическое лицо – поскольку, такая ситуация является наиболее распространенной. Итак, на основании заключенного договора найма (аренды), в котором должна быть указана ежемесячная плата за пользование арендованным жильем, физическое лицо обязано подавать раз в год до 30 апреля налоговую декларацию, с целью уплаты налога на доходы физического лица (3-НДФЛ). Налоговая декларация подается в налоговые органы по месту жительства физического лица и составляется налогоплательщиком лично, либо с привлечением специалиста. Там же, в налоговых органах, необходимо получить реквизиты для осуществления уплаты налога. Все доходы, полученные в течение года от работодателя (если прибыль от сдачи квартиры в наем не является единственным источником дохода собственника жилья), также указываются в декларации (с декларацией необходимо подать справку 2-НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах).
Налоговая ставка для физического лица, при уплате налога на доход от сдачи квартиры в наем, будет составлять 13% - то есть, это общая налоговая ставка, которой облагаются все доходы физических лиц. Уплата начисленных на данный вид дохода налогов, может осуществляться физическим лицом несколькими способами: -единоразовым платежом -авансовыми платежами во время отчетного периода
Так же, налогоплательщик вправе выбрать форму оплаты – это может быть платежное поручение банка или почтовый перевод. Необходимо заметить, что расчет налога так же осуществляется физическим лицом самостоятельно – налоговая декларация является лишь способом уведомить налоговые органы о сумме полученных лицом доходов, а так же, о том, что с данного вида прибыли гражданином был исчислена и уплачена определенная сумма налога.
Необходимо обратить внимание на следующий нюанс. В договоре найма, как правило, стороны оговаривают вопрос о том, кто должен оплачивать коммунальные платежи. Этот пункт обязательно следует согласовать в договоре, поскольку он влияет на начисление налога. Если все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то наймодатель обязан оплатить налог с суммы коммунальных платежей (13 %), так как считается, что раз он не расходовал свои средства на уплату коммунальных платежей, то тем самым получил доход в размере этих платежей. Соответственно с их суммы он и должен оплатить налог.
 Хотелось бы отметить, что физическое лицо – собственник квартиры, имеет право сдавать её не только другому физическому лицо, но и юридическому (как правило, для дальнейшего предоставления сотрудникам такого юридического лица служебных квартиры). Нюансом является следующий момент: с физическим лицом – нанимателем, заключается договор найма квартиры. Если же наниматель – юридическое лицо – то должен быть заключен договор аренды. При этом вид и размер уплачиваемого собственником жилья налога не измениться, однако, обязанность уплачивать налог возлагается на юридическое лицо, выступающее в роли нанимателя. Именно юридическое лицо должно уплачивать сумму равную 13% от арендной платы, указанной в договоре аренды, в налоговые органы. Остальные денежные средства, после уплаты юридическим лицом налога, перечисляются арендодателю. Еще одно правило, которое должно в данном случае выполняться, заключается в том, что наниматель – юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Так же, завершая разговор об уплате налога за сдачу квартиру в наем физическими лицами, хотелось бы отметить, что собственник жилья может быть как гражданином РФ, так и иметь иное гражданство. В том случае, если наймодатель является иностранным гражданином, процедура уплаты налога для него аналогична описанной выше. Однако, размер налоговой ставки увеличен и равен 30%.
Уплата налога индивидуальным предпринимателем
В некоторых случаях, граждане, для которых сдача жилья в наем является единственным постоянным источником дохода (как правило, если сдается не одна квартира, а несколько, причем, на длительный срок), могут зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги как индивидуальные предприниматели. В этом случае, исчисление налога происходит в зависимости от выбранного ИП способа налогообложения, как правило, оптимальным способом уплаты налогов является упрощенная система налогообложения – о выборе данной системы налогообложения ИП должен уведомить налоговые органы. В этом случае, налоговая ставка на полученную в результате сдачи в наем квартиры прибыль, составит 6%. Однако, необходимо учитывать, что помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель обязан так же уплачивать и иные взносы – страховой взнос, взнос в пенсионный фонд, и это не считая расходов на регистрацию ИП.
 Соответственно, как и в предыдущем случае, индивидуальные предприниматели вправе сдавать жилье как физическим, так и юридическим лицам. Однако, в случае с ИП, налог, вне зависимости от того, является ли наниматель физическим или юридическим лицом, уплачивается индивидуальным предпринимателем.
Несмотря на то, что размер налоговой ставки при уплате налога ИП меньше, чем размер аналогичной ставки по НДФЛ уплачиваемому физическим лицом, необходимо учитывать, что, во-первых, сама процедура регистрации ИП доставит собственнику некоторые хлопоты. Во-вторых, индивидуальный предприниматель обязан вести определенную бухгалтерскую отчетность (либо самостоятельно, либо с привлечением специалиста), в которой отражаются все расходы и доходы, связанные с предпринимательской деятельностью. Кроме того, в зависимости от выбранной системы уплаты налогов ИП, налоговая ставка может изменяться (изменяется и процедура исчисления налога), к тому же ИП необходимо уплачивать некоторые иные платежи и взносы. Поэтому, выбирая каким образом уплачивать налог с дохода от сдачи квартиры, следует взвесить все за и против способов уплаты сборов как физическое лицо, и как индивидуальный предприниматель.
Источник: http://provincialynews.ru
|