 Предварительный договор, в соответствии с гражданским законодательством, может применяться в различных сделках, например, в некоторых видах договора аренды. Однако, наиболее часто данное соглашение заключается в сфере купли-продажи недвижимости гражданами. Такие предварительные договоры, предшествуют заключению непосредственно самой сделки по распоряжению недвижимостью, и, как правило, составляются гражданами самостоятельно. В связи с этим, важно заранее ознакомиться с правилами, предъявляемыми законом к составлению данного документа, и с обязательными положениями, которые должен содержать такой договор. Именно об этом и пойдет речь дальше в данной статье.
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры
Прежде всего, хотелось бы сразу оговориться, что дальше речь будет идти о заключении предварительного договора между гражданами (физическими лицами) по поводу имеющегося в наличии недвижимого имущества. Вопрос о возможности заключения предварительного договора купли-продажи в отношении еще не построенного объекта недвижимости является спорным, поэтому, освещать его мы не будем. Как правило, именно в этих же правоотношениях в качестве продавца выступает юридическое лицо – соответственно, этот случай так же содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем моментов. Поэтому, говорить мы будем о самой распространенной ситуации – о случае заключения предварительного договора купли-продажи гражданами.
 Нормы, касающиеся всех предварительных договоров, содержатся в ст.429 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данный договор имеет смысл тогда, когда стороны не могут сразу заключить, по тем или иным причинам (причины могут быть самыми разными), основной договор купли-продажи.
Несмотря на то, что в соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор, который будет составлен в будущем, предварительный договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме, но не регистрируется, как основной договор купли-продажи. Именно этим данный договор привлекателен для обеих сторон правоотношения, поскольку он может быть составлен участниками сделки самостоятельно, без привлечения специалистов, а так же, позволяет избежать расходов, сопровождающих регистрационные действия.
Как правило, после составления предварительного договора, покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, как бы, в подтверждение будущего заключения договора. Однако, в соответствии с законом, передача денег по предварительному договору не должна осуществляться – смысл данного договора не предполагает совершения подобного действия. Поэтому правомерность отражения в предварительном договоре передачи денег является неоднозначной. В любом случае, обозначать переданную сумму денег как задаток или аванс, не стоит. Если же стороны все же хотят закрепить свои обязательства материальным подтверждением, можно прописать, что определенная сумма денег передана покупателем продавцу, как обеспечение исполнения обязательств в будущем.
Вообще же, на стадии предварительного договора, не рекомендуется осуществлять какие-либо платежи – разумнее это делать уже при непосредственном заключении договора купли-продажи. При этом, в предварительном договоре можно указать, что при заключении основного договора должно быть достигнуто соглашение о задатке (авансе), и определить его размер. Так же, важно помнить разницу между задатком и авансом – первый, в случае отказа покупателя от сделки, остается у продавца, а при отказе продавца от совершения сделки – возвращается в двойном размере покупателю. Аванс же данным правилам не подчиняется.
 Возвращаясь к общим положениям, касающимся предварительного договора, установленным гражданским законодательством, можно отметить следующие моменты:
-обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
-стороны, заключившие предварительные договор, должны помнить о том, что впоследствии они не вправе уклоняться от заключения основного договора. В противном случае, вторая сторона имеет право, в судебном порядке, принудить уклоняющуюся сторону к заключению договора купли-продажи (п.5 ст.429 и п.4 ст.445 ГК РФ).
Несмотря на то, что правоустанавливающие документы, как правило, принято проверять перед заключением договора купли-продажи, в случае, если стороны решают составить предварительный договор, сделать это следует до подписания данного предварительного договора. Проверка правоустанавливающих документов, а так же отсутствие обременений квартиры до заключения предварительного договора, позволит уже на этом этапе составить объективное мнение о возможности заключения впоследствии основного договора. При этом, следует помнить, что если в ходе данной проверки выясняются обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи на данный момент, это вовсе не исключает возможности заключения предварительного договора, при условии, что данные препятствия будут устранены к моменту заключения основного договора (либо к иному моменту, установленному в соглашении), определенного сторонами в предварительном договоре. При этом, внося данное условие в договор, следует быть крайне внимательным и трезво оценивать возможности устранения недостатков документов продавцом.
Итак, перейдем теперь непосредственно к рассмотрению содержания предварительного договора купли-продажи квартиры.
Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры
В соответствии с законом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в содержание предварительного договора купли-продажи жилья обязательно должны включаться следующие положения:
-указание на предмет договора. Предмет договора – то есть продаваемая квартиры, должна быть как можно более подробно описана – необходимо указать её адрес, местоположение в многоквартирном доме (этаж), площадь, количество комнат и т.д. – одним словом, перечислить технические характеристики помещения (целесообразно приложение к договору технической документации на продаваемую квартиру). Так же, целесообразно указать, что помещение было осмотрено покупателем, оно не имеет дефектов, и у продавца отсутствуют претензии по состоянию квартиры.
-указание на цену, по которой в будущем квартира будет продана/куплена. Так же, в предварительном договоре можно сразу указать, каким образом и когда будет осуществлен платеж по будущей сделке – наличными, переводом на банковский счет и т.д.
-реквизиты обеих сторон – то есть, паспортные данные и место проживания, как покупателя, так и продавца. Если сделка осуществляется по доверенности, необходимо приложить к договору копии соответствующих доверенностей.
 -срок в течении которого, стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
-если покупателем была передана по предварительному договору определенная сумма денег, в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы (случаи возвращения её покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.).
-результаты проверки документов продавца, так же должны быть отражены в предварительном договоре. Следует указать, реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру, отсутствие сделки по отчуждению данной квартиры, нахождения её под залогом, в аренде, в споре и под запрещением (арестом).
-указание на сторону, несущую расходы по оформлению документов будущей сделки купли-продажи квартиры.
-штрафные санкции для стороны, уклоняющейся от исполнения договора. Целесообразно указать в каких случаях виновная сторона будет подвергаться штрафным санкциям, а так же меру ответственности (то есть, какой и в каком объеме ущерб будет возмещаться пострадавшей стороне).
Таковы основные положения предварительного договора купли-продажи квартиры. Несмотря на то, что как правило, стороны в данном правоотношении не считают составление данного соглашения слишком сложной процедурой и предпочитают заключать договор самостоятельно, не обращаясь к помощи специалиста, все же, можно порекомендовать прислушиваться к мнению профессионалов. Поскольку только квалифицированный специалист может подсказать, исходя из конкретной ситуации, внести некоторые нюансы, в договор, которые впоследствии, избавят стороны от проблем при исполнении договора.
Источник: http://provincialynews.ru
|