 "Аврора Консалтинг Северо-Запад": оценка квартир и другой жилой недвижимости перед продажей.
 Как самому продать квартиру – очень многим людям приходится в жизни сталкиваться с данным вопросом. А некоторые, по тем или иным обстоятельствам, проходят эту процедуру несколько раз в жизни. Те, кто хоть раз продавал квартиру самостоятельно, знают, что это достаточно сложно, и процесс купли-продажи содержит множество тонкостей. Знать все нюансы сделок с недвижимостью, чрезвычайно важно обеим сторонам – и продавцу, и покупателю. В данной статье, мы дадим некоторые советы продавцам жилья, о том, как правильно подготовиться к продаже и как лучше провести данную сделку.
Подготовка необходимых для продажи квартиры документов
Существует мнение, что такое ответственное мероприятие, как продажа квартиры, лучше всего доверять профессионалам – риэлторам. Однако, за услуги специалистов придется заплатить, поэтому многие предпочитают сами заниматься продажей своего жилья. И хотя процедура эта достаточно трудоемкая, справиться с ней самостоятельно вполне под силу каждому.
Одним из самых сложных этапов продажи квартиры является подготовка всех необходимых документов. Именно этим следует заняться в первую очередь человеку, желающему продать свою квартиру, поскольку срок получения некоторых справок и документов может затянуться на значительное время. Итак, продавцу недвижимости следует подготовить следующие документы для сделки:
-свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на продаваемое жилье. К данному свидетельству должны прилагаться документы, указанные в свидетельстве в качестве документов – оснований (договор купли – продажи, дарения и т.д.). Если квартира приобреталась до 1998 года, то предоставляются только документы – основания.
-кадастровый паспорт квартиры и экспликация из органов БТИ. Хотелось бы отметить, что продавцу следует уделить особое внимание данным документам. Связано это с тем, что хотя на данный момент времени срок действия кадастрового паспорта и экспликации в документах не указывается, в разных регионах могут предъявляться различные требования к подобной документации. Изначально, «срок годности» кадастрового паспорта устанавливался на 5 лет, а остальных справок – на 1 год. Поэтому если продавец давно оформлял подобные документы, может потребоваться их переоформление. В связи с этим рекомендуется заранее обратиться в местное БТИ за информацией о необходимых документах и о сроках их действия.
 Обязательно потребуется оформление новых документов, в том случае, если в квартире осуществлялась перепланировка. По закону, собственнику квартиры, прежде чем приступать к процедуре перепланировки, следует получить разрешение из соответствующих органов. Однако, на практике этим многие пренебрегают. Поэтому, планируя продажу квартиры с перепланировкой, следует озаботиться её узакониванием. Иначе это может послужить причиной отказа покупателя от совершения сделки.
-выписка из домовой книги (срок действительности справки ограничен). Данную выписку покупатель потребует непременно, поскольку из неё он сможет получить информацию о том, кто зарегистрирован на данной жилплощади. Для того, чтобы сделка по продаже квартиры прошла как можно быстрее, желательно, чтобы продавец заранее выписал из квартиры всех зарегистрированных там лиц. Особенно важно продавцу решить вопрос с гражданами, сохраняющими право пользования квартирой после её продажи, поскольку они могут отказаться выписываться с данной жилплощади. К таким лицам относятся:
---лица, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации ---лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа ---получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
-выписка из Управления Росреестра. Данную выписку продавцу следует получить для того, чтобы покупатель смог удостовериться, что квартира не находится под арестом, в залоге, в отношении недвижимости отсутствуют судебные споры, на не имеются права третьих лиц, а так же, что именно продавец является собственников данного жилья. Такую выписку покупатель вправе получить и самостоятельно, но добросовестный продавец может озаботиться её получением заранее.
-нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение купли – продажи (либо супруг должен лично присутствовать при совершении сделки). Данный документ является обязательным. Если продавец не состоит в браке (разведен), то он должен быть готов к тому, что покупатель может задать ему вопрос об истории квартиры: приобреталась ли она в браке (до или после брака), прошло ли три года (срок исковой давности) с момента развода продавца, нет ли в отношении данной квартиры у бывших супругов споров. Данные вопросы являются вполне правомерными, и продавцу следует быть готовым к ним.
-разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры требуется, если собственником квартиры (доли квартиры) является несовершеннолетний ребенок. Такое разрешение дается только в том случае, если родители представят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другим жильем. При этом, следует знать, что если несовершеннолетний в продаваемой квартире просто зарегистрирован, то такое разрешение не требуется. Данный документ может оформляться достаточно долго в зависимости от конкретной ситуации, поэтому, получать такое разрешение продавцу следует заранее.
-нотариальная доверенность, если продавец планирует осуществлять сделку не самостоятельно, а с участием его представителя.
-копии финансово-лицевых счетов (срок действительности справки ограничен). Перед продажей квартиры продавцу следует погасить все задолженности по продаваемой недвижимости (коммунальные платежи, налоги – предоставляется справка из налоговой инспекции об уплате всех налогов)
Вот, собственно, и весь список документов, которые требуется собрать продавцу для оформления сделки. Теперь рассмотрим основные моменты процедуры продажи недвижимости, и нюансы договора купли-продажи, на которые продавцу следует обратить внимание.
Процедура продажи квартиры. Нюансы сделки. Особенности подготовки к продаже
 Итак, после того, как основные документы для продажи квартиры будут подготовлены продавцом, он может приступить к поиску покупателей. При этом, следует помнить, что первый вопрос, который будет задан покупателем продавцу, касается стоимости продаваемого жилья. Чтобы составить объективное мнение о том, по какой цене можно продать конкретную квартиру, продавцу следует произвести всесторонний сбор информации.
Для этого следует обратиться к газетным объявлениям о продаже квартир (объявлениям в сети интернет), к специалистам по недвижимости (в частности подобные сведения можно получить у риэлторов), произвести независимую оценку у специализированных оценщиков (данная услуга предоставляется платно). Определить самую оптимальную стоимость жилья бывает достаточно сложно, поскольку она зависит от множества факторов, поэтому, в данном случае, следует либо все-таки прибегнуть к квалифицированной помощи, либо к кропотливому сбору и объективному анализу информации о рыночной стоимости сходного жилья.
Поиск покупателей чаще всего осуществляется посредством дачи объявлений (в газетах, на досках объявлений, в сети интернет – в этом случае, если квартира дорогая, с хорошей планировкой, можно выложить в сеть её фотографии), а так же через ближайших знакомых, соседей, друзей, родственников и коллег. Эти два способа являются самыми распространенными и экономичными. Так же можно самостоятельно прозвонить все номера, указанные в объявлениях о покупке квартиры. Продавцу необходимо быть готовым к тому, что потенциальные покупатели уже в телефонном разговоре проявят определенный интерес, относительно продаваемой квартиры – следует заранее продумать возможные вопросы и ответы на них. Если у недвижимости есть недостатки – скрывать их не стоит, но при этом следует делать акцент на плюсы жилья.
После того, как покупатель найден, начинается процедура осмотра квартиры. Продавец должен быть готов к тому, что покупатель, при осмотре недвижимости, будет задавать вопросы о соседях – при всех преимуществах квартиры, неблагополучные соседи могут быть существенным минусом. В данном случае, скрывать или искажать информацию не стоит, т.к. покупатель может получить её и из других источников. А обман продавца будет лишь свидетельствовать о его неблагонадежности. Сведения о соседях следует представлять в корректной форме.
После того, как продавец и покупатель договорятся об условиях основной сделки, ими может составляться соглашение о задатке – в соглашении необходимо указать сумму задатка, момент (время, срок) передачи продавцу, условия его возвращения, а так же сроки заключения основной сделки и штрафные санкции за отказ от её заключения. Продавцу следует знать, что при заключении договора о задатке, в случае его отказа от совершения сделки, задаток возвращается покупателю в двойном размере (при отказе покупателя – задаток остается у продавца). Поэтому, продавцу можно порекомендовать заключать соглашение об авансе – в этом случае, указанное выше правило не применяется.
 Затем сторонам требуется заключить договор купли-продажи квартиры. Данный договор заключается в письменной форме, по желанию, стороны могут удостоверить его нотариально. Затем, договор регистрируется в Регистрационной палате, так же, регистрируется переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
При заключении договора, продавцу следует обратить особое внимание на следующие моменты: -на указание в договоре цены, по которой квартира будет продана. Важно указать способ передачи средств (зачисление на банковский счет, передача наличными и т.д.), а так же срок, когда деньги должны быть переданы продавцу. -распределение расходов каждой из сторон по оформлению сделки -срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру от своих вещей и передать покупателю ключи -порядок и срок подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
В завершении разговора хотелось бы упомянуть о том, что продавцу, перед приходом покупателя, следует тщательно убрать квартиру, в некоторых случаях, можно даже сделать небольшой ремонт – например, наклеить самые простые обои, отремонтировать сантехнику – это придаст помещению свежий вид. Основательный ремонт делать не нужно, т.к. впоследствии окупить его завышенной стоимостью при продаже практически невозможно. Кроме того, если есть возможность, желательно вывезти часть (либо всю) мебель, в крайнем случае, все лишние предметы желательно убрать – это даст возможность покупателю оценить метраж квартиры.
Также продавцу нелишним будет убрать подъезд, поскольку оценка продаваемой квартиры начинается покупателем с лестничной клетки. Покупателя желательно встретить возле дома – так у продавца будет возможность показать покупателю инфраструктуру района. Таковы основные моменты, касающиеся самостоятельной продажи жилья.
Источник: http://provincialynews.ru
|