 Аренда квартиры под офис явление очень распространенное, особенно в больших городах. Связано это с тем, что небольшим фирмам крайне невыгодно арендовать нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса, поскольку арендная плата в этом случае бывает значительно выше платы за съем квартиры. Однако, следует учитывать, что законодательство весьма двусмысленно толкует правомерность заключения подобного договора аренды, поскольку, по закону, квартиры предназначаются исключительно для проживания людей. Насколько же законным считается аренда квартиры под офис и о чем следует знать, заключая подобный договор аренды, а так же о правилах перевода жилого помещения в нежилое, поговорим дальше.
Особенности и правила аренды жилого помещения под офис
Итак, аренда жилого помещения под офис выгодна арендаторам-предпринимателям в связи с невысокой (по сравнению с арендой нежилого офисного помещения) арендной платой. Однако, в этой ситуации обе стороны правоотношения – и арендатора, и арендодателя, подстерегают определенные опасности, о которых желательно знать заранее. Поговорим о каждой из них подробнее.
Отсутствие четкой правовой регламентации в вопросах аренды жилого помещения под офис. Это основная и самая главная проблема аренды квартиры под офис. С одной стороны, в соответствии с нормами гражданского законодательства, жилые помещения предназначены только для проживания граждан, и размещение в жилых помещениях производств не допускается. Кроме того, если юридическое лицо арендует жилое помещение, оно вправе использовать его только для проживания граждан (ст.ст.288, 671 ГК РФ). Таким образом, казалось бы, что закон прямо запрещает использование жилых помещений под нужды офисов.
Вместе с тем, если обратиться к Жилищному кодексу РФ (ст.17), можно найти норму, в соответствии с которой, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В этом случае, использование жилого помещения должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Таким образом, жилищное законодательство допускает использование квартиры для предпринимательских нужд, при соблюдении ряда условий. Единственное, в чем нормы гражданского и жилищного законодательства сходятся, так это в том, что размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
 Таким образом, однозначно ответить на вопрос о правомерности размещения в квартирах офисов представляется крайне затруднительным. Если исходить из общего принципа приоритета специальных норм перед общими, то применять следует нормы жилищного законодательства, допускающие данный вид аренды, но только при соблюдении ряда требований:
-аренда должна быть законной – то есть, стороны обязательно должны подписать договор аренды (именно договор аренды, а не найма, поскольку одной из сторон в правоотношении (арендатор) всегда выступает юридическое лицо) -недопустимость размещения промышленных производств в жилых помещениях -соблюдение требований пожарной, санитарной, экологической и т.д. безопасности, а так же прав и интересов соседей (ст.17 ЖК РФ).
Однако, даже соблюдение всех перечисленных правил не гарантирует бесспорной правомерности подобной аренды, поскольку, как указывалось выше, этот вопрос законодатели оставили открытым.
Проблемы при составлении договора. В данном случае, затруднение заключается в следующем. В заключаемом договоре аренды должна быть указана цель заключения данного договора. Однако, в соответствии с законом, юридические лица, арендующие жилое помещение, могут использовать его только для проживания граждан. Следовательно, указание в договоре на то, что помещение арендуется для предпринимательских целей, автоматически делает договор противоречащим закону. Таким образом, к формулировке цели аренды в договоре, следует подходить очень внимательно.
Кроме того, нет однозначного ответа на вопрос о том, с каким арендодателем предпочтительнее заключать данный договор аренды – с физическим лицом или с ИП. Принято считать, что оптимальным вариантом является соглашение между двумя субъектами предпринимательства.
Сторонам по данному договору крайне важно знать о еще двух важных моментах. Первый касается вопросов налогообложения. Как правило, юридические лица расходы по уплате арендной платы относят к валовым расходам при уплате налогов. Однако, зачастую налоговые службы допускают такую операцию только в ситуации, если арендуется нежилое помещение, предназначенное под офис. В противном случае, в использовании данного приема при исчислении налогов, субъекту предпринимательства может быть отказано.
И последнее на что арендатору следует обратить внимание, это на юридический адрес. Так как арендатор является юридическим лицом, ему необходим юридический адрес. По общему правилу, в качестве юридического адреса должен указываться адрес нежилого помещения, однако, в некоторых случаях делается исключение, и как юридический адрес указывается место жительства руководителя данной организации. Тем не менее, вопрос о правомерности такого действия остается спорным на данный момент.
Если не считать всех вышеперечисленных нюансов, в остальном, в договор аренды квартиры под офис (составляется в письменной форме), включаются основные общие для всех договоров аренды моменты, которые должны быть согласованы сторонами:
 -подробное описание помещения, сдаваемого в аренду (с приложением технической документации, а так же правоустанавливающих документов собственника квартиры)-срок, на который заключается договор -согласие всех собственников квартиры (зарегистрированных в ней лиц) на сдачу квартиры в аренду -размер арендной платы, порядок и сроки её внесения. Каждый факт оплаты должен подтверждаться соответствующими платежными документами -вопросы об обязанностях осуществления капитального и текущего ремонтов, а так же вопросы о поддержании помещения в пригодном для его использования, состоянии (например, уборка помещения). -вопрос об обязанности оплачивать коммунальные и иные платежи (телефон, Интернет, стоянка возле дома и т.д.) -условия о досрочном расторжении договора и об ответственности сторон при причинении ущерба
Передача квартиры в аренду под офис должна осуществляться по акту приема-передачи, подписываемого сторонами (такой же акт составляется и при прекращении договора и возврате квартиры арендодателю).
Итак, как уже говорилось выше, вопрос о правомерности заключения договора аренды жилого помещения под офис до сих пор остается открытым. Однако, избежать многих проблем можно в том случае, если арендуемая квартира переведена из статуса жилого помещения в нежилое. Процедура это достаточно сложная и длительная, однако, она позволяет сделать данный вид аренды полностью соответствующим закону. Коротко рассмотрим основные этапы перевода квартиры в нежилое помещение.
Порядок и правила перевода жилого помещения в нежилое
Прежде всего, хотелось бы отметить, что не всякую квартиру можно перевести в статус нежилого помещения. В соответствии со ст.22 ЖК РФ, нельзя перевести жилое помещение в нежилое, если:
-доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению -переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания -право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц -квартира расположена не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.
В том случае, если жилое помещение возможно (с соблюдением указанных выше условий) перевести в нежилое, его собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в органы, осуществляющие перевод помещений (органы местного самоуправления), по месту нахождения переводимой квартиры. К заявлению необходимо приложить:
 -правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)-поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение -подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) квартиры, если проведение таких работ предполагается.
Подробно процедура перевода регламентируется актами органов субъекта федерации, поскольку данный вопрос отнесен к их компетенции. В общих чертах, можно лишь указать на то, что после предоставления всех необходимых документов, начинается процедура их рассмотрения и согласования с различными комиссиями и ведомствами. Решение о разрешении (либо отказ) перевести квартиру в нежилое помещение принимается в течение 45 дней; о принятом решении уведомляется как собственник квартиры, так и собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Это решение завершает собой процедуру перевода (если помещению не требуется перепланировка/переустройство). Если же в квартире, после вынесенного решения о переводе, необходимо произвести перепланировку/переустройство, процедура перевода квартиры в нежилое помещение завершается после окончания необходимых работ по переустройству/перепланировке и вынесения акта приемочной комиссии о завершении соответствующих работ. Последним этапом данной процедуры перевода, является регистрация права собственника на нежилое помещение в Регистрационной палате.
Таким образом, процедура перевода жилого помещения в нежилое сопряжена с необходимостью соблюдения большого количества требований, достаточно сложна и длительна по времени. Поэтому, многие собственники сдают квартиры под офис, не осуществляя подобный перевод.
Источник: http://provincialynews.ru
|