Все свежие новости для Вас
ГЛАВНАЯ | Новости | Фото | Статьи | Блоги | Регистрация | Вход

    RSS
    важные события - для жителей регионов
       Сегодня 16.12.2017, 17:58
Поиск новостей

МЕНЮ

Новые объявления

Новые фото

Видео онлайн

Новости дизайна

Статистика


Онлайн всего: 2
Гостей: 2
Пользователей: 0
Главная » Статьи » Бизнес в провинции » Организация бизнеса » Договор аренды помещений под размещение производства и склада

Договор аренды помещений под размещение производства и склада


Аренда помещений – явление распространенное как в повседневной жизни обычных граждан, так и в сфере бизнеса. Мы уже рассматривали вопросы аренды нежилого помещения под офис, а так же случаи аренды квартиры для размещения офиса. Законность размещения офисов в жилых помещениях, является спорным вопросом. Однако, закон четко определяет, что размещать производство в квартирах запрещено. В связи с этим, в том случае, если предпринимательская деятельность лица сопряжена с производством какой-либо продукции, а так же, с необходимостью её складирования, данное лицо должно арендовать нежилое помещение под такие нужды. В данной статье хотелось бы поговорить именно об аренде помещений под производство и под склад, потому что, данный вид аренды помещения имеет свою определенную специфику. 

Особенности аренды помещения под производство и склад. Выбор арендуемого помещения


Итак, опираясь на общее определение, которое дает договору аренды гражданское законодательство, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, закон разрешает сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, главное условие, чтобы это имущество было не потребляемым – то есть, после прекращения договора аренды оно могло быть возвращено арендодателю в том же виде, в каком оно арендовалось, за исключением естественного износа. 

Говоря об аренде нежилого помещения под офисы, под предметом договора понималось, в основном, помещение в здании, но не само здание, как таковое. При аренде помещений под производство или склад, в качестве предмета аренды может выступать здание целиком, производственный комплекс и т.д., то есть, определенное сооружение. При этом, договор аренды может заключаться в отношении:

-непосредственно постройки – сооружения (в дальнейшем мы будет называть его, чтобы избежать путаницы – помещение)
-земельного участка под арендуемым сооружением
-оборудования, транспорта, механизмов, расположенных в данном помещении. 

Для каждого случая, обычно, составляется свой отдельный договор аренды. В отношении движимых объектов из последнего пункта (оборудования, механизмов и т.д.) может быть заключен как договор аренды, так и  договор лизинга. Таким образом, договор аренды помещения под производство (склад) может иметь несколько составляющих, каждая из которых должна быть подробным образом прописана в соглашении (соглашениях).

Выбрать помещение под производство (склад) гораздо сложнее, нежели просто под офис. Необходимо учитывать множество факторов, зависящих от вида и объема производства, от численности рабочего персонала фирмы-арендатора, от  особенностей транспортировки продукции со склада производителя к потребителю и т.д. Выбирая помещение для аренды, будущий арендодатель должен ориентироваться на следующие моменты:

-наличие в помещении необходимого для данного производства технического оснащения: водоснабжения, системы вентиляции, отопления и т.д., а при их отсутствии – наличие возможности их подведения. 
-технические характеристики помещения – высота потолков, материалы, используемые при строительстве и отделке  и т.д.
-удаленность здания под производство от потребителя создаваемого товара, а так же удобство и режимы отгрузки и транспортировки продукции с места производства (складирования).

Данные факторы являются общими и в зависимости от вида производства они могут уточняться и детализироваться. Для заключения договора аренды подобного помещения важно то, чтобы перечисленные технические параметры, прежде всего, отвечали установленным законом для данного вида производства стандартам и нормативам. Кроме того, при отсутствии указанного в первом пункте технического оснащения и наличии возможности его сооружения, сторонам важно определить, кто из них будет заниматься доработкой данных элементов, и на ком будет лежать бремя расходов, связанных с данной работой.   

Помимо этого, все технические требования к помещению должны быть детально освещены в договоре, а так же, должны быть определены пункты, касающиеся ремонта и обслуживания технического оснащения помещения, и, кроме того, текущие расходы на их содержание. 

Необходимо помнить, что договор аренды помещения под производство и склады, впрочем, как и любой другой договор аренды, можно заключать, по общему правилу, только с арендодателем-собственником данного помещения (исключением являются случаи заключения договора субаренды, а так же некоторые иные случаи, например, если арендодатель владеет имуществом на праве оперативного управления). Для этого, потенциальному арендатору следует внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами арендодателя на помещение, земельный участок под ним, оборудование  и механизмы (в случае аренды так же и движимого имущества). Кроме того, поскольку, обычно в роли арендодателя по данному договору выступают юридические лица, арендатору следует удостовериться, что договор аренды подписывается уполномоченным на это лицом. Для этого, арендатор вправе потребовать предоставить ему возможность ознакомиться с учредительными документами юридического лица.

Как правило, договоры аренды подобного типа являются долгосрочными, то есть, заключаются на срок свыше одного года. Так же, хотелось бы сказать и о форме договора аренды помещения под производство и склад. Данный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации

Перейдем теперь к рассмотрению содержания договора аренды помещения под производство и склад, и обозначим основные пункты, которые должны быть в нем согласованы сторонами.

Содержание договора аренды помещения под размещение производства (склада)


Как уже говорилось выше, данный вид договора аренды может заключаться, по общему правилу, только с собственником помещения, а так же, подобные соглашения носят долгосрочный характер. В связи с этим, перед заключением договора аренды, помимо проверки правоустанавливающих документов арендодателя, очень важно уточнить информацию об отсутствии залога на данную недвижимость, а так же любых других обременений имущества и прав на него третьих лиц

После предварительного изучения всей вышеперечисленной документации, а так же получения обеими сторонами исчерпывающей информации о деловой репутации друг друга, возможно подписание непосредственно договора аренды. В данном договоре аренды следует отразить следующие моменты:

-четкое описание предмета договора – помещения (земельного участка), с указанием его адреса, технических параметров (с приложение соответствующих документов), и иных данных, точно позволяющих определить арендуемый объект.  

-срок, на который заключается договор. Данные договоры, как уже говорилось, в основном, долгосрочные.  

-положение об арендной плате. Сторонам необходимо определить размер, порядок и способ внесения арендной платы, а так же случаи её изменения (не чаще одного раза в год), либо стороны указывают, что за время действия договора арендная плата изменяться не будет. Хотелось бы отметить, что поскольку данный вид аренды предполагает создание арендатором какой-либо продукции, которая, в соответствии с законом, является собственностью арендатора, арендная плата может осуществляться за счет передачи арендодателю части созданной продукции, либо выполнения арендатором определенных работ (услуг) перед арендодателем. Если арендная плата осуществляется именно таким способом, то в договоре обязательно должны быть прописаны положения, касающиеся сроков и объема выполнения работ (оказания услуг), либо порядок и размеры передачи продукции. 

-положения о ремонте (капитальном и текущем). В соответствии с законом, текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. Но соглашением сторон это правило может быть изменено.

-положение о текущих расходах на содержание имущества. Стороны должны четко определить, какие расходы несет каждая из них, с детализацией сроков и порядка уплаты каждого платежа. Такое подробное описание расходов имеет значение для вопросов налогообложения

-положения об ответственности сторон. В договоре должны быть четко определены случаи и объемы (размеры возмещения) ответственности каждой из сторон. Ответственность для арендодателя может наступать в случаях: нарушения в оплате арендных платежей, отсутствия разрешительной документации на осуществляемую деятельность, порчи арендуемого имущества и т.д. Арендодателю целесообразно перечислить случаи, когда он освобождается от ответственности: при форс-мажорных обстоятельствах (перечень обстоятельств), при причинении ущерба третьими лицами; не отвечает за сохранность имущества арендатора, расположенного на территории арендуемого объекта, а так же не несет ответственности за порчу имущества арендатора в результате пожара, протечки, возникших, в том числе вследствие неисправности инженерных сетей и т.д.

-положение о допустимости заключения арендатором договора субаренды. В основном договоре аренды должно быть указано право арендатора на заключение подобного договора. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.

-положения о расторжении договора. По общему правилу, досрочное расторжение договора, осуществляется в судебном порядке. Однако, стороны вправе самостоятельно определить случаи расторжения договора.

Данные положения являются основными, но помимо этого, в договор аренды помещения под производство (склад), также целесообразно включать следующие положения:

-о возможности и порядке периодического осмотра арендодателем сдаваемого им помещения. При этом, важно указать, что в ходе таких осмотров арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит закону и не влечет разрушение арендуемого имущества. 

-положение о необходимости уведомления арендодателя об установлении арендатором своего технического оборудования.

-согласование сторонами положений о страховании арендуемого имущества (заключение договора страхования возможно только с согласия арендодателя).

-если в аренду сдается часть большого производственного комплекса, для арендатора может быть установлена обязанность соблюдать режим рабочего дня и пропускного режима, установленного арендодателем на всей (в том числе и арендуемой) территории

-арендодатель вправе запретить арендатору производить неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без его письменного разрешения; а так же определить порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений 

-поскольку деятельность арендатора связана с производством продукции, для него в соглашении может быть установлена обязанность осуществлять мероприятия и соблюдать правила по охране окружающей среды.

Как и во всех остальных договора аренды, неотъемлемой частью данного договора является акт приема-передачи, который составляется сторонами как при передаче помещения арендатору, так и при возвращении имущества арендодателю. Недвижимое имущество считается переданным арендатору с момента подписания данного акта. К составлению данного документа сторонам следует подойти не менее ответственно, чем к заключению договора аренды, поскольку в нем фиксируются все недостатки сдаваемого/возвращенного имущества, а так же, улучшения объекта аренды (если таковые были произведены арендатором за время аренды). Все эти данные должны быть четко зафиксированы в указанном акте, поскольку только их документальное закрепление может повлечь за собой для сторон определенные правовые последствия (уменьшение размера арендной платы, расторжение договора и т.д.).




Источник: http://provincialynews.ru

05.03.2013 Организация бизнеса W
Просмотров: 10871 | Теги: производство, нежилое помещение, договор, аренда

Статьи по теме Бизнес в провинции - Организация бизнеса:
   
Ваш комментарий к статье «Договор аренды помещений под размещение производства и склада»
Всего комментариев: 0
avatar
НОВОСТИ ФОТОСТАТЬИ ДЕНЬГИКРЕДИТЫБЛОГИНЕДВИЖИМОСТЬ ДОГОВОРЫЗАКОНЫ ГЛАВНАЯ