Поиск новостей
|
Постановление 926 О направлении материнского капитала на образование ребенка (детей) |
ФЗ 159 О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей сирот |
Закон 5242-1 О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства |
ФЗ 351 О вопросах обязательного пенсионного страхования |
Все новости дизайна >>
Главная » Статьи » Бизнес в провинции » Организация бизнеса » Договор аренды помещений под размещение производства и склада |
Аренда помещений – явление распространенное как в повседневной жизни обычных граждан, так и в сфере бизнеса. Мы уже рассматривали вопросы аренды нежилого помещения под офис, а так же случаи аренды квартиры для размещения офиса. Законность размещения офисов в жилых помещениях, является спорным вопросом. Однако, закон четко определяет, что размещать производство в квартирах запрещено. В связи с этим, в том случае, если предпринимательская деятельность лица сопряжена с производством какой-либо продукции, а так же, с необходимостью её складирования, данное лицо должно арендовать нежилое помещение под такие нужды. В данной статье хотелось бы поговорить именно об аренде помещений под производство и под склад, потому что, данный вид аренды помещения имеет свою определенную специфику. Особенности аренды помещения под производство и склад. Выбор арендуемого помещенияИтак, опираясь на общее определение, которое дает договору аренды гражданское законодательство, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, закон разрешает сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, главное условие, чтобы это имущество было не потребляемым – то есть, после прекращения договора аренды оно могло быть возвращено арендодателю в том же виде, в каком оно арендовалось, за исключением естественного износа. Говоря об аренде нежилого помещения под офисы, под предметом договора понималось, в основном, помещение в здании, но не само здание, как таковое. При аренде помещений под производство или склад, в качестве предмета аренды может выступать здание целиком, производственный комплекс и т.д., то есть, определенное сооружение. При этом, договор аренды может заключаться в отношении: -непосредственно постройки – сооружения (в дальнейшем мы будет называть его, чтобы избежать путаницы – помещение) -земельного участка под арендуемым сооружением -оборудования, транспорта, механизмов, расположенных в данном помещении. Для каждого случая, обычно, составляется свой отдельный договор аренды. В отношении движимых объектов из последнего пункта (оборудования, механизмов и т.д.) может быть заключен как договор аренды, так и договор лизинга. Таким образом, договор аренды помещения под производство (склад) может иметь несколько составляющих, каждая из которых должна быть подробным образом прописана в соглашении (соглашениях). Выбрать помещение под производство (склад) гораздо сложнее, нежели просто под офис. Необходимо учитывать множество факторов, зависящих от вида и объема производства, от численности рабочего персонала фирмы-арендатора, от особенностей транспортировки продукции со склада производителя к потребителю и т.д. Выбирая помещение для аренды, будущий арендодатель должен ориентироваться на следующие моменты: -наличие в помещении необходимого для данного производства технического оснащения: водоснабжения, системы вентиляции, отопления и т.д., а при их отсутствии – наличие возможности их подведения. -технические характеристики помещения – высота потолков, материалы, используемые при строительстве и отделке и т.д. -удаленность здания под производство от потребителя создаваемого товара, а так же удобство и режимы отгрузки и транспортировки продукции с места производства (складирования). Данные факторы являются общими и в зависимости от вида производства они могут уточняться и детализироваться. Для заключения договора аренды подобного помещения важно то, чтобы перечисленные технические параметры, прежде всего, отвечали установленным законом для данного вида производства стандартам и нормативам. Кроме того, при отсутствии указанного в первом пункте технического оснащения и наличии возможности его сооружения, сторонам важно определить, кто из них будет заниматься доработкой данных элементов, и на ком будет лежать бремя расходов, связанных с данной работой. Помимо этого, все технические требования к помещению должны быть детально освещены в договоре, а так же, должны быть определены пункты, касающиеся ремонта и обслуживания технического оснащения помещения, и, кроме того, текущие расходы на их содержание. Необходимо помнить, что договор аренды помещения под производство и склады, впрочем, как и любой другой договор аренды, можно заключать, по общему правилу, только с арендодателем-собственником данного помещения (исключением являются случаи заключения договора субаренды, а так же некоторые иные случаи, например, если арендодатель владеет имуществом на праве оперативного управления). Для этого, потенциальному арендатору следует внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами арендодателя на помещение, земельный участок под ним, оборудование и механизмы (в случае аренды так же и движимого имущества). Кроме того, поскольку, обычно в роли арендодателя по данному договору выступают юридические лица, арендатору следует удостовериться, что договор аренды подписывается уполномоченным на это лицом. Для этого, арендатор вправе потребовать предоставить ему возможность ознакомиться с учредительными документами юридического лица. Как правило, договоры аренды подобного типа являются долгосрочными, то есть, заключаются на срок свыше одного года. Так же, хотелось бы сказать и о форме договора аренды помещения под производство и склад. Данный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Перейдем теперь к рассмотрению содержания договора аренды помещения под производство и склад, и обозначим основные пункты, которые должны быть в нем согласованы сторонами. Содержание договора аренды помещения под размещение производства (склада)Как уже говорилось выше, данный вид договора аренды может заключаться, по общему правилу, только с собственником помещения, а так же, подобные соглашения носят долгосрочный характер. В связи с этим, перед заключением договора аренды, помимо проверки правоустанавливающих документов арендодателя, очень важно уточнить информацию об отсутствии залога на данную недвижимость, а так же любых других обременений имущества и прав на него третьих лиц. После предварительного изучения всей вышеперечисленной документации, а так же получения обеими сторонами исчерпывающей информации о деловой репутации друг друга, возможно подписание непосредственно договора аренды. В данном договоре аренды следует отразить следующие моменты: -четкое описание предмета договора – помещения (земельного участка), с указанием его адреса, технических параметров (с приложение соответствующих документов), и иных данных, точно позволяющих определить арендуемый объект. -срок, на который заключается договор. Данные договоры, как уже говорилось, в основном, долгосрочные. -положение об арендной плате. Сторонам необходимо определить размер, порядок и способ внесения арендной платы, а так же случаи её изменения (не чаще одного раза в год), либо стороны указывают, что за время действия договора арендная плата изменяться не будет. Хотелось бы отметить, что поскольку данный вид аренды предполагает создание арендатором какой-либо продукции, которая, в соответствии с законом, является собственностью арендатора, арендная плата может осуществляться за счет передачи арендодателю части созданной продукции, либо выполнения арендатором определенных работ (услуг) перед арендодателем. Если арендная плата осуществляется именно таким способом, то в договоре обязательно должны быть прописаны положения, касающиеся сроков и объема выполнения работ (оказания услуг), либо порядок и размеры передачи продукции. -положения о ремонте (капитальном и текущем). В соответствии с законом, текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. Но соглашением сторон это правило может быть изменено. -положение о текущих расходах на содержание имущества. Стороны должны четко определить, какие расходы несет каждая из них, с детализацией сроков и порядка уплаты каждого платежа. Такое подробное описание расходов имеет значение для вопросов налогообложения. -положения об ответственности сторон. В договоре должны быть четко определены случаи и объемы (размеры возмещения) ответственности каждой из сторон. Ответственность для арендодателя может наступать в случаях: нарушения в оплате арендных платежей, отсутствия разрешительной документации на осуществляемую деятельность, порчи арендуемого имущества и т.д. Арендодателю целесообразно перечислить случаи, когда он освобождается от ответственности: при форс-мажорных обстоятельствах (перечень обстоятельств), при причинении ущерба третьими лицами; не отвечает за сохранность имущества арендатора, расположенного на территории арендуемого объекта, а так же не несет ответственности за порчу имущества арендатора в результате пожара, протечки, возникших, в том числе вследствие неисправности инженерных сетей и т.д. -положение о допустимости заключения арендатором договора субаренды. В основном договоре аренды должно быть указано право арендатора на заключение подобного договора. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды. -положения о расторжении договора. По общему правилу, досрочное расторжение договора, осуществляется в судебном порядке. Однако, стороны вправе самостоятельно определить случаи расторжения договора. Данные положения являются основными, но помимо этого, в договор аренды помещения под производство (склад), также целесообразно включать следующие положения: -о возможности и порядке периодического осмотра арендодателем сдаваемого им помещения. При этом, важно указать, что в ходе таких осмотров арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит закону и не влечет разрушение арендуемого имущества. -положение о необходимости уведомления арендодателя об установлении арендатором своего технического оборудования. -согласование сторонами положений о страховании арендуемого имущества (заключение договора страхования возможно только с согласия арендодателя). -если в аренду сдается часть большого производственного комплекса, для арендатора может быть установлена обязанность соблюдать режим рабочего дня и пропускного режима, установленного арендодателем на всей (в том числе и арендуемой) территории -арендодатель вправе запретить арендатору производить неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без его письменного разрешения; а так же определить порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений -поскольку деятельность арендатора связана с производством продукции, для него в соглашении может быть установлена обязанность осуществлять мероприятия и соблюдать правила по охране окружающей среды. Как и во всех остальных договора аренды, неотъемлемой частью данного договора является акт приема-передачи, который составляется сторонами как при передаче помещения арендатору, так и при возвращении имущества арендодателю. Недвижимое имущество считается переданным арендатору с момента подписания данного акта. К составлению данного документа сторонам следует подойти не менее ответственно, чем к заключению договора аренды, поскольку в нем фиксируются все недостатки сдаваемого/возвращенного имущества, а так же, улучшения объекта аренды (если таковые были произведены арендатором за время аренды). Все эти данные должны быть четко зафиксированы в указанном акте, поскольку только их документальное закрепление может повлечь за собой для сторон определенные правовые последствия (уменьшение размера арендной платы, расторжение договора и т.д.). Источник: http://provincialynews.ru | |
05.03.2013 Организация бизнеса W | |
Просмотров: 14495
| Теги: |
|
Всего комментариев: 0 | |
НОВОСТИ | ФОТО | СТАТЬИ | ДЕНЬГИ | КРЕДИТЫ | БЛОГИ | НЕДВИЖИМОСТЬ | ДОГОВОРЫ | ЗАКОНЫ | ГЛАВНАЯ |