После долгих дискуссий, длившихся на протяжении нескольких лет, законодателями все же был принят новый закон о садоводческих товариществах ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", вносящий изменения в достаточно большое количество уже действующих законодательных актов. Рассмотрим только основные моменты, наиболее значимые для дачников.

Новые формы объединения садоводов и огородников

Указанный закон упраздняет собой два ранее действовавших закона: «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» и «О сельскохозяйственной кооперации». При этом, устанавливаются новые организационно-правовые формы объединения садоводов и огородников: теперь могут существовать только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (понятие «дачные» упразднены и приравниваются к садоводческим). Это влечет за собой следующее.

Установление новых организационно-правовых форм требует реорганизации существующих объединений (принятие нового устава и т.д.). В соответствии с новыми правилами, участником садоводческого/огороднического товарищества может быть только собственник земельного участка (строений на нем), у которого так же имеется право на долю в имуществе общего пользования соответствующего некоммерческого товарищества. Все эти права должны быть подтверждены соответствующей записью в ЕГРН. К сожалению, в силу различных бюрократических проволочек, не всем гражданам удалось должным образом оформить указанные выше права; особенно это касается прав на долю в имуществе общего пользования.

В связи с чем может сложиться ситуация, когда данные лица, в соответствии с новыми правилами, автоматически потеряют право считаться членами садоводческого/огороднического товарищества (не будут иметь прав участвовать в создании новой организационно-правовой формы общества). Несмотря на наличие в законе установленного порядка оформления долевой собственности на имущество общего пользования для граждан, имеющих земельные участки в пределах конкретного объединения, реализовать на практике данную норму не представляется возможным, поскольку для её применения требуется общее собрание со 100% кворумом.

С другой стороны, устанавливается, что минимальное число членов товарищества 7 человек – этого вполне достаточно для формирования товарищества. Все остальные граждане, владеющие только своими земельными участками в пределах садоводческого/огороднического товарищества, хотя и останутся владельцами своего участка, но не будут являться членами товарищества.  И только если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться,  оно может быть ликвидировано по решению суда. Изменениям подвергся и порядок формирования органов управления товариществом: так, председатель теперь избирается сроком на 5 лет с возможностью дальнейшего продления полномочий.

В ситуации, когда конкретное, уже существующее садоводческое/огородническое (дачное) объединение не сможет, в силу изложенного, перейти на новую организационно-правовую форму, оно должно будет решать свою дальнейшую судьбу во взаимодействии с органами местного самоуправления. Каким именно образом разрешится ситуация – зависит от конкретного случая. В частности, допускается возможность заниматься садоводством и огородничеством без создания товарищества.

При этом, вне зависимости от ситуации, от наличия или отсутствия у лиц возможности перейти на новую организационно-правовую форму, права части граждан, связанные с возможностью участвовать в управлении делами садоводческого огороднического общества, будут ограничены. Кроме того, на плечи граждан лягут все тяготы переоформления, связанные с разработкой и принятием нового устава, и прочих документов. 

Дачных участков больше не будет?

Одним из важных моментов является полное упразднение понятия «дачный участок». Теперь все участки будут только двух типов «для садоводства» и «для огородничества», а бывшие дачные участки приравняются к садоводческим. Так же в законе убрано понятие жилой дом применительно к подобным участкам, а взамен установлено понятие «садовый дом».  При этом, участки для огородничества будут несколько ущемлены в правах, по сравнению с участками под садоводство. Так, на участках под огородничество нельзя будет размещать никакие строения, кроме хозпостроек к которым относятся: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и т.д. Все иные постройки будут считаться самостроем. 

Садовые дома - правила строительства

А вот на садовых участках можно строить некапитальные сооружения, не являющиеся хозпостройками, – они признаются садовыми домами. Что немаловажно, наличие у лица садового дома, если он к тому же признан жилым (однако, процедура такого признания пока не проработана) не является основанием для исключения гражданина из списка нуждающихся в жилье. Хотелось бы отметить, что, несмотря на возможность строительства домов на садовых участках, закон теперь устанавливает правила – все дома должны возводиться в соответствии с СанПин.

Новые правила обязывают, при осуществлении строительства (причем не только на своем участке, но и в пределах всей инфраструктуры садоводческого или огороднического товарищества) придерживаться градостроительных норм и правил. При этом, для того, чтобы привести инфраструктуру конкретного товарищества в соответствие с ними, придется проводить глобальные изменения, как например, расширение дорог. Каким образом это будет происходить на практике, пока не совсем понятно. 

Так же в новеллах законодательства указывается, что продукция садоводческих и огороднических хозяйств может использоваться только для личных нужд владельца участка. То есть, продавать свой урожай, не являясь ИП, теперь граждане не смогут.

Как и прежде, участники товариществ обязаны будут платить взносы. Размер взносов может дифференцироваться, например, в зависимости от размера, принадлежащего лицу, участка. Так же, взносы теперь будут уплачиваться не наличными, а вноситься на расчетный счет товарищества.

Это – основные моменты, наиболее важные для всех владельцев дач, касающиеся нового закона о садоводческих и огороднических товариществах, который вступить в силу 1 января 2019 года.